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事故物件

事故物件の損害賠償請求について（仲介業者、売主からの告知なし）

2010年に土地付き中古戸建を購入しましたが、数年前に近所の住民から購入した物件では「購入30年前に住民（当時中学生）が物件内で事故死」「購入3年ほど前には住民（ご老人）が物件内で孤独死」したと聞きました。この亡くなったお二人は親子。まわりには何代も古くから住まれている方ばかりで、それらの家庭の子供と私の子供同士が同級生だったりもします。また、売主は隣人でもあります。子供に対しての被害（あたなの住んでいるところは自殺物件などと言われるなど）がないかとも心配をしております。購入時には不動産屋ふくめ、売主からは本件について告知は一切ありませんでした。お伺いさせていただきます。現在、購入時の建物の骨組みはそのままで、リフォームして住んでおります。この場合、不動産屋および売主に対して何かしらのペナルティ（損害賠償請求など）を課すことはできるのでしょうか？損害賠償できる場合、その価格はどれぐらいが妥当なのでしょうか？例）購入価格の何割など

回答

ベストアンサー

いわゆる心理的瑕疵にあたるもので、価値下落分の損害賠償請求が可能です。瑕疵がどれくらい重大かは、死因や時間の経過、周知の程度などにより総合的に判断されます。ご質問の内容だと、死因は自殺や殺人などに比較すると心理的嫌悪の軽いものですが、直近だと3年前で比較的最近なことや、自殺として噂されていることからすると、多めに見積もって購入価格の２〜3割を請求するのが妥当かと考えます。請求の相手方は、売主と仲介業者双方になろうかと思われます。ただし、仲介業者は、こういった心理的瑕疵について積極的な調査義務まで負うものではないとされているので、近隣に住んでいた売主と比べると、責任追及が難しい可能性があります。また、不法行為責任は、損害及び加害者を知ってから３年で消滅時効にかかるので、その点留意が必要です。ご参考になれば幸いです。

相続

親の家を兄弟と相続した結果のトラブル

親の実家を兄弟と相続しております。親の死後は、しばらく一人で住んでいましたが、そこに兄弟家族が引っ越してきました。その家族は成人した子供もおります。数年後一緒に住むことは難しいと考え、耐えられなくなって私は近所の賃貸物件を契約して実家をでました。実家の固定資産税は相続した兄弟と折半で払ってきました。住民票も実家のままです。実家には私の持ち物もそのままありますし、親の仏壇もありますが、この家族に来るなと言われ全く帰れません。この家族が私にそのようなことをいうことは法律上どうなのでしょうか。完全に実家を乗っ取られた状態で困っております。また、相続した兄弟の配偶者、子供が、私の許可なく実家のものを捨てたり、門扉を変えたり、庭の木を切ったり、抜いたりしています。私も所有している土地や家のハード部分を変更廃棄することは法律上どうなのでしょうか。今後私はこの家に戻りたいと考えています。私が何か主張できることがあればアドバイスをお願い致します。宜しくお願い申し上げます。

回答

ベストアンサー

共有者は、他の共有者に対しては明け渡しを請求できません（持分割合に応じた、賃料相当額を請求することは可能です）。ですので、乗っ取られた状態を排除するには、親の相続に際して遺産分割協議が未了ということであれば、まずは協議を申し入れて遺産不動産を自分が取得すべき旨を主張する必要があります。不動産全部を取得すれば、当然、相手に対して明け渡しを求めることが可能だからです。状況をお聞きするに、相手方も遺産不動産の取得を主張してくる可能性が高いですが、その場合には、遺産不動産の買取価格を双方が提示して、より高額を提示した方が、持分割合に応じた代償金を相手に支払って不動産全部を取得するといった解決方法が取られることになるかと思われます。また、協議がまとまらず調停にまで及んだ場合、自分が取得すべき理由（初めに自分が住んでいたこと等）の説明も求められるかと思われます。また、＞相続した兄弟の配偶者、子供が、私の許可なく実家のものを捨てたり、門扉を変えたり、庭の木を切ったり、抜いたりしています。の部分については、共有者の同意なく管理・変更（民法251条、252条）を行ったとして、損害賠償請求を行うことが考えられますが、具体的に何を「損害」とするかについては、慎重な検討を要するように思います。ご参考になれば幸いです。

立ち退き料

老朽化により契約解除の申し入れをされました

築40年を越えたアパートに両親と住んでいます。今回、大家さんより建物の老朽化に伴いマンションに建て替えるため、約半年後の来年3月で契約を解除する旨の文書を渡されました。文書に契約書が添付されており、その中に「貸主側から建物の明け渡しを6ヶ月前までに通達した場合、借り主は移転費用は一切請求できない」とありました。実際、渡された文書にも、渡されたときに大家さんと話した中でも、退去に伴う費用について一切言及がありませんでした。大家さんとは今まで良い関係で過ごしてきていて、前々から老朽化がひどいからなんとかしたい、建て替えたい、と世間話で話してはいましたが、突然半年後に出てほしいと言われてしまい、実際出ていくとなると費用面の負担が大きいです。今の家は近隣の家賃相場と比べるとかなり安く、同じような間取りの物件を探すと家賃も最低でも一万円以上上がってしまいます。入居期間は30年で私が子供の頃から住んでいます。①半年間の猶予期間はありますが、引っ越し費用などのいわゆる「立ち退き料」を請求できるか（取り壊しなどには4月から着工したいようです）②現在の家賃が4万5000円、立ち退き料としてどの程度の金額を見込めるのか③書面を渡された際に父が「そういうことならなるべく早く出るようにする」と話してしまいましたが、それでも問題なく請求できるかをお答えいただければ幸いです。立ち退きに関してはもう古いし仕方ないから引越し先を探すね、とは話しましたがどうも雰囲気的に費用負担する気がなさそうで、こちらは当然負担してもらえるものだと思っていたので不安になってしまい、もう一週間以上よく眠れていません。長年信頼していた大家さんであまり揉めたくはないのですが、何年も前から老朽化を認識しながらなんの手立ても打たず、一方的に退去を求められた状況に困惑しています。

回答

ベストアンサー

1.立ち退き料の請求は可能です。大家さんからの解約が認められるかは、最終的には、貸主側と借主側の建物利用の必要性の比較と、立ち退き料の金額を総合的に考慮して決められることになり、これに反するような特約は無効となります（借地借家法30条）。なので「借り主は移転費用は一切請求できない」との条項については気にする必要はありません。2.立退き料については、引っ越し費用や、引っ越した場合にかかる周辺家賃相場との差額（2年程度）、借家権価格（更地価格×0.18程度）を基礎に、相手の立ち退き要求にどの程度正当性があるかを加味して算出されます。一律な計算方法があるわけではなく、ご質問の情報のみだと具体的な数字を出すのは難しいため、建物に関する資料を弁護士に見てもらう必要があるかと思われます。交渉としては強気の金額を提示した上で少しずつ譲歩するのが基本ですが、揉めたくないということであれば、安めの金額（引っ越し費用負担のみ等）で手を打つことも検討可能かとは思います。3.単に口頭で述べただけなら特に気にする必要はありません。立ち退き料の金額に大きく影響するような事情にもならないかと思います。金額面での折り合いがつけば、早く退去する旨の意味で述べたに過ぎないなど、いくらでも言いうるところかと考えます。

遺留分侵害額請求

遺留分侵害額の請求と、「物品」の定義について

こんにちは。よろしくお願いいたします。母は数年前に、そして今年は父も亡くなり、姉妹二人が残りました生前に父と私の間で締結した死因贈与契約書に則り、私は株式と預金を受け取りましたが、これを知った妹が、遺留分侵害額を請求して来ました。１．私は妹に遺留分を払う義務がありますか？その場合は、株式と預金を合わせた総額の四分の一ですか？また、支払い義務がある場合、支払い期限は妹の好きなように設けられるのでしょうか？それとも法で決まった支払い期限があるのでしょうか？２．死因贈与契約書の中に「贈与者〇〇は、自己の所有する物品で受贈者が希望するすべての物品を受贈者ｘｘに対し無償で贈与することを約し、受贈者はこれを受諾した」とあります。物品とは「不動産以外の形のあるもの」と読みました。物品には現金も含まれますよね？３．生前、妹は父に借金がありました。この事実は、遺留分請求時に考慮されますか？されるとしたらどのような形で反映されますか？

回答

ベストアンサー

1.書類作成時の認知症状の重さ等にもよりますが、状況をお聞きする限り、当該書類の法的効力は否定される可能性が高いように思われます。2.上記1と関連しますが、質問者様としては、まずは貸金債権との相殺を主張すればよいかと思います。相手が反論として当該書面を出してきたら、作成時の状況からその法的効力を否定すると再反論すれば足ります。

寄与分

遺産分割協議中の不当利得返還請求訴訟

亡き父の遺産分割協議が難航するなか、相手の相続人から、不当利得返還請求で提訴されました。遺産分割協議中でも提訴できるんですか?裁判所は遠方のため出廷できません。無視したら、相手の要求通りの判決となってしまうのでしょうか?もし代理人をたてたら、遺産分割協議中で訴えていた、私の寄与分を主張することはできますか?

回答

ベストアンサー

遺産分割協議中であっても、不当利得返還請求訴訟を提起すること自体は問題ありません。また、訴えを提起された以上、なんのアクションもしない場合には、自動的に敗訴となってしまいます。もっとも、第一回期日は、被告の場合出廷不要ですので、答弁書だけ出せばそれで足ります。二回目以降は、遠方を理由に電話会議システムを利用する旨上申すれば足りるでしょう。不当利得返還請求訴訟については、その中身が不明なので確答は難しいものの、寄与分の主張をしても、当該訴訟では判断の対象外とされてしまう可能性が高いかと思われます。

立ち退き・明け渡し

家主の心配借主知らず。退去をして貰う為には、何から始めたら良いですか？

持家を不動産を通し２階建ての1階部分を自営業者さんへ貸していますが、家の老朽化が著しく、その会社経営をしている方が3ヶ月前迄2階部分を住居として借りていましたが、老朽箇所が崩れて退去をし、私はその方たちの身の安全の為に1階も退去をして頂き、建物を更地にしたいのですが借り主の方が「1階の建物は未だ大丈夫だ」と退去に応じず。弁護士先生へ相談をしたら、民事裁判所へ行くように勧められて、簡易裁判所へ行ったら「弁護士へ相談をするように」と言われて。管理をして頂いている不動産の方も、私と借主と話し合い解決しないと不動産側も動けないと言われて。何かあってからでは（家が壊れて人身事故にならないように）けれども、私の意思が借主の方へは通じないようで、何をどうしたら良いのか分からず困っています。先ずは何を何処から始めれば良いのですか？

回答

ベストアンサー

ファーストステップとしては、賃貸借契約の中身を確認して、契約期間に関する条項を確認するところからかと思われます。期間の定めがそもそもないか、一年以内に満了するのであれば、立ち退き料額と老朽化の程度次第で、退去してもらうことは可能でしょう。その場合、まずはご自身で交渉してみて、金額面で折り合いがつかなければ、弁護士に依頼して裁判を検討するといった流れになるかと思われます。以上、ご参考になれば幸いです。

契約の解除

使用貸借契約の解釈について教えて下さい、私の言い分は間違っていますか。

土地使用貸借契約書県が施工する道路（法面保護）工事のために必要な土地について、所有者〇〇（以下「甲」という、）と県知事〇〇（以下「乙」という、）との間に下記条項により土地の使用貸借に関する契約を締結する。記（契約の主旨）第一条　甲はその所有する末尾記載の土地（以下「土地」という。）を道路（法面保護）用地として乙に貸し渡し、これを無償で使用及び収益（以下「使用」という。）させるものとする。（使用期間）第二条　土地の使用期間は平成　年　月　日から平成２年３月３１日までの間とする。ただし、この期間満了１か月前までに甲乙いずれか一方からこの契約の解除の申し出が無い時は、引き続き１年間同一条件をもってこの契約を継続するものとし、その後において期間が満了した時も同様とする。（土地の引き渡し期限）第三条　甲は、平成　月　日までに土地を引き渡すものとする。２　土地に、乙の使用に支障となる物件が存する時には、別に契約が有る場合を除き、土地の引き渡し日に放棄したものとし、当該物件は乙において処分できるものとする。（土地の譲渡等）第四条　甲は、この契約期間中に土地を第三者に譲渡または転貸しする場合は、あらかじめ乙に通知し、この契約に定められた事項を譲渡する者に承諾させるものとする。（使用の終了及び土地の返還）第五条　乙は、土地の使用を完了又は中止したときは、第三条に規定する期間にかかわらず、速やかに土地を元の状態に回復して甲に返還するものとする。ただし、甲がもとの状態に回復する必要がないと認めた場合はこの限りではない。（損害賠償）第六条　甲が、この契約に違反し、またはこの契約に規定する債務を履行しないため、乙に損害を与えたときは、乙は甲に損害の賠償を請求することができる。（契約の解除）第七条　甲が、契約解除の申し出をした場合、道路管理上支障があると認められる場合、乙は、契約の解除を拒否することができる。第八条　この契約の内容、又はこの契約の履行に関し、第三者から異議の申し出があったときは、甲は、責任を持って解決するものとする。（公租公課の負担）第九条　土地にかかる租税その他の公課は、甲の負担とする。（収入印紙の負担）字数制限の為下記に続く。

回答

ベストアンサー

相手方としては、あくまで道路の使用は継続しているとして、1条を根拠に返還を拒んでいる状況かと想われます。が、前文に「道路工事のために」との文言が記載されている以上、使用の目的は工事に限定されるとして、目的完了による返還を主張することは可能でしょう。金銭請求としては、工事終了から明け渡しまでの使用料や、デベロッパーに貸していた場合に得られたはずの利益を請求することになるのかと思われます。以上、ご参考になれば幸いです。

建築

外構工事費用についてのトラブル。間接的な証拠は訴訟等で有効でしょうか？

家を新築しましたが、外構工事費用について工務店とトラブルになっています。新築工事請負契約時、「外構工事はサービスする」ということを口約束で約束して頂き、工事の内容も確認しました。建物が完成する間際に工務店から、「外構工事を◯◯万円に収まるよう相談させてほしい」と言われ、「元々約束していた部分はやってもらわないと約束と違うので」と伝えました。それでも、可能な範囲で安くなるよう変更した部分もあります。外構工事完了間際に、工事内容について工務店とトラブルになり、工務店の顧問弁護士から書面にて、「元々新築工事請負契約時、外構工事は◯◯万円相当をサービスすると約束したので、越えた分は払ってもらう必要がある」といった内容で請求がきました。私としては「サービスする」という約束であったため、受け入れられません。外構工事については口約束であり、契約書やその時話の記録はありませんが、何とか間接的な証拠を示したいと考えています。新築工事請負契約時に外構工事の話があったことはお互い認めているところであり、争点は「サービスする」だったのか、「◯◯万円相当をサービスする」だったのかという部分です。Ｑ・そこで質問させて頂きたいのですが、工務店側の主張している「◯◯万円相当をサービスする」ということであるならば、工務店側から「◯◯万円に収まるよう相談させてほしい」と相談してくる必要はなく、見積書を提示して、「現在◯◯万円をこれだけオーバーしているので、その分はお支払いください」で良いはずで、相談してきたということは、「契約時にサービスすると言ったが、実は予算は◯◯万円だったから、なるべく収まるよう相談させてほしい」ということに間接的にならないでしょうか？これは私が都合の良いように考えているだけでしょうか？ご助言をお願い致します。ちなみに、外構工事の打ち合わせ中、工務店から見積書の提示や、◯◯万円を越えた分を支払ってもらう必要がある旨の連絡は一切なく、トラブルとなった後に突然請求されました。よろしくお願い致します。

回答

ベストアンサー

そもそもですが、請負代金を請求する側は、その請求の根拠となる契約の存在を、契約書や注文書などによって積極的に証明していく必要があります。ところが、本件では外構工事に関して、契約書も見積書も存在していないわけで、相談者様としては、相手方の請求には何ら裏付けがない、として支払いを拒否することは十分に可能です。また、仮に裁判にまで発展した場合には、上記のようになんら書面が取り交わされていないことを強調の上、サービスするとの口約束を交わした旨の経緯説明をすることで、その旨の推認を働かせていくことになるかと思われます。以上、ご参考になれば幸いです。

建築

トイレリフォーム代金の支払い拒否

新店舗開店予定の賃貸物件にて、トイレリフォームを請け負い、工事完了しております。後日依頼主から、依頼した内容と違うので代金の支払いを拒否すると連絡がありました。当方は、工事前に渡した見積書通りの工事をしております。その後電話にも出なくなり、音信不通になったので、内容証明郵便にて催促しても反応なし。家賃も滞っているようで、果たして差押えれるような財産があるのか不明です。そのため現在、自力で少額訴訟を進める準備をしています。そこで以下の疑問があります。ご回答いただけると幸いです。1.依頼主から現金回収が無理な場合、工事現物(設置したトイレ、扉など)の回収は可能なのでしょうか？2.工事現場を回収した場合、もともとあった古いトイレ(工事時に撤去処分済み)が無くなるため、家主さんと当方でトラブルになる可能性はありますか？

回答

ベストアンサー

1.新設したトイレ等の材料費が代金の大半を占めるような場合であれば、これらの工作物を差し押さえて、債権回収にあてていくことは可能です。2.古いトイレについては、ほとんど現在価値がないでしょうから、その撤去を理由に大家から何らかの金銭請求をすることは難しいと思われます。ただし、新しいトイレについて、賃料の回収にあてるため差し押さえてくる可能性があり、この場合には、1の差押えと競合し、条文上は劣後することになります(民法330条1項)。もっとも、上記はあくまで新トイレの所有権が注文者に移っている場合を前提とするものですので、請負契約の内容次第では、結論が変わりうるものと思われます。以上、ご参考になれば幸いです。

抵当権

民法５０１条：弁済による代位の効果について

現在、不動産（２階一戸建て）を所有しており、その持分は、土地が母親（全部持分）、建物の４分の１が母親、もう４分の１が私（一人息子）、そして残りの２分の１が父親となっています。建物については、父親が住宅ローン（単独、連帯保証人なし）を組んでおり、残債が約７００万円ほどです。この残債を、物上保証人である私（もしくは私と母が）が代位弁済しようと考えているのですが、民法５０１条に従って、完済後の所有権移転は可能でしょうか。（代位弁済による抵当権の移転、弁済による代位の効果）また、あらかじめ代位の付記登記を行いたいのですが、書面の作成方法などご教授いただけますと幸いです。※抵当権を有する者は、抵当不動産（持分のみ？）を自由に使用・収益・処分することはできるのでしょうか。よろしくお願いします。

回答

ベストアンサー

現状、質問者さまの共有持分部分が物上保証に供されている状況かと思われますので、残債分を代わりに返済することで、お父様に対する求償権を得て、501条により抵当権を取得することは可能です。ただし、抵当の目的物は不動産全体となっている以上、他の共有持分については抹消登記をしない限り、これのみを競売にかけることはできないと思われます。なので、お父様名義の持ち分だけ競売にかけ、たとえばお母様に買い取らせたいというのであれば、抵当一部抹消→代位の付記という流れになるかと思います。登記の詳細な方法については、司法書士にご依頼ください。以上、ご参考になれば幸いです。

契約の解除

土地の契約時に隣地にある既存不適格の建物について説明がなかったが、契約解除できるか。

某所に土地を購入しました。購入意志を示してから、当日深夜に及ぶ長時間の契約書の作成、重要事項説明をされ、現地の確認をほぼせずに契約してしまいました。後日、日当たり等を考えいると、南側にある小学校の体育館が隣地斜線や北側斜線において既存不適格の建物であり、日当たりが極端に悪いことが判明しました。土地の契約時に、隣が小学生であるとの説明はありましたが、既存不適格の建物がある、隣地建築物の高さ等一切の説明がなく、重要事項説明書への記載も見当たりません。先生方にご質問ですが、1　土地の仲介業者及び売主の企業に既存不適格の建物が隣にある等の説明義務は無いのでしょうか。2　説明がなかった事を理由に契約の解除、契約金の返還請求はできるのでしょうか。3　契約から１ヶ月以上がたっており、上物のハウスメーカーも契約しておりますが、ハウスメーカーに対しての解約金等は土地の仲介業者等に請求できるものでしょうか。よろしくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

1 契約締結までの交渉経過が具体的にどうだったか、によります。たとえば、売り主側が環境の良好さを強調していた場合や、買い主側が日照のよさを購入の動機として当然の前提となっていたような場合には、日照が契約判断にあたって重要なファクターとなっていたといえますから、売り主側はこの点につき説明義務を負うこととなります。2　説明義務違反による解除、瑕疵担保責任による解除、錯誤無効といった構成が考えられるでしょう。この場合、交付済みの手付金の返還を売り主側に求めることとなります。3　ハウスメーカーに支払うこととなる違約金については、売り主側に対し損害賠償請求することでカバーすることとなります。具体的には、説明義務違反や瑕疵担保責任による損害賠償請求が考えられるでしょう。以上ご参考になれば幸いです。

マンション

アパート物件の売買契約にて

家主側が負担する「組合費」というものがあり、それは年額いくらと定額であるのですが、契約時に記載されている金額と請求額に相違があった場合、契約自体を巻き戻すことは可能でしょうか？売買成立から3ヶ月ほど経っていますが、その組合費の請求は年明けになります。巻き戻し期限に問題はないでしょうか？

回答

ベストアンサー

選択肢としては、組合費の金額に対する認識に食い違いがあったとして、錯誤により契約を無効とするなどの主張が考えられます。ただし、(実際に契約書や管理規約をチェックしないと正確な回答は難しいですが)このような主張をするためには、「本当の組合費用について知っていれば契約しなかったし、そのような判断が一般的にいって全うである」といえる必要があります。そのため、たとえばご認識の組合費と請求額に相当な差があるなどの事情がない限り、このような主張は理論的にはやや難しいかもしれません。したがって、現段階では、契約を無効と主張するよりは、契約書の記載と異なるとして管理組合と交渉し、必要とあれば過分の支払いを拒むといった対応で、相手方の出方をうかがうのがよいかと思われます。ご参考になれば幸いです。

共有持分

共有名義の持ち分売却について

父と自分で共有名義で購入した土地＋建物を、持ち分のみ売却したい場合の質問です。①持ち分売却の際、共有名義者の同意がないと売却できないのでしょうか。その場合、どのような手続きを踏み、ざっくりとしたものでいいので、手続きにかかる費用負担はいくらほどになりますか？②自分の持ち分を売却ができたとして、父が居住し続けることはできますか？どのような状態になりますか？（状態：購入者から立ち退きを命じられる？など）

回答

ベストアンサー

①持ち分のみ売却ということであれば、法律上、他の共有者の同意は不要です(持分のみで買い手がつくのかはまた別問題ですが、、)。売り手の費用としては仲介手数料と印紙代、譲渡益が出る場合には譲渡所得税、あとは登記費用(通常は買い手が負担しますが、契約内容次第です)。仲介手数料の負担が一番大きいかとおもわれますが、実際にいくらかかるかは売却代金次第なので、ここで概算を提示するのは難しいです。通常は、売却代金×3%＋6万円となります。②共有者のひとりが居住を続けること自体は法的に問題ありません(立ち退き請求されることはありません)。ただし、他の共有者はその間、当該不動産を使用する機会を失うことになりますので、居住する共有者に対し、持ち分割合に応じた賃料相当額を請求する権利を取得することになります。ご参考になれば幸いです。

不動産・建築

不動産売買で売主からの一方的なキャンセル

宅建業者の者です。状況としては以下の通りです。・売主と専任媒介契約を締結し募集。・ハウスメーカーを通じ減額交渉の条件付で買付を受ける。・売主口頭(電話)にて同意。・同意の旨、ハウスメーカーを通じ買主へ通知。・買主のハウスメーカーが該当地の地盤調査を実施・売主の家族の反対があり売却を取りやめると言われた。・売買契約の締結もなく、売渡証明もしていない。以上の状況で買主より責任を取れと言われていますが正直、何に対しての責任を取ればいいのかわかりません。この状況で宅建業者が負わなければならない責任はどういったものがあるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

買付証明や売渡承諾を交わしただけでは売買契約の成立は認められない、とするのが裁判例の傾向ですので、まして売渡承諾書が交付されたわけでもない本件で、売買契約の成立が認められる可能性は極めて低いと思われます。したがって、買い主からの損害賠償請求が認められるかは、契約成立に向けた交渉の過程で、相手の信頼を不当に裏切る不誠実な行動があったか？が争点になるものと思われます。不誠実な行動があったか否かは、個別具体的な検討が必要となり、一概にどういうケースであれば不誠実と認定されるか言い切るのは難しいです。が、ご質問文を拝見する限り、価格も未定、地番も調査中、売渡承諾も未交付と交渉のごく初期段階であり、相手に不合理な期待を抱かせるような行動をとったとは想定し難いように思われます。また、相手がどのような損害を被ったのか、という点も疑問があります。地盤調査費用を損害とするのは理論上難しいでしょう。したがって、ご質問文を前提とする限りでは、質問者様に過失はなく、なんらかの損害賠償責任を負う可能性は低いと思われます。ご参考になれば幸いです。

不動産・建築

建物の引き渡しが遅れた場合の損害賠償

損害賠償についておききします。①建物の引き渡しが遅れたために、ホテルに宿泊せざるを得なくなった場合？②建物の引き渡しが遅れていたが、その時期にあらかじめ計画していた観光で地方を訪れてホテルに宿泊した場合？とくに②は観光と引き渡しは関係がないけど損害賠償の対象になりますか？

回答

ベストアンサー

引き渡しの遅れと、支出との間に因果関係がなければ損害賠償の対象とはなりません。①は、引き渡しの遅れがなければ発生しなかった支出ですから、損害賠償の対象となります。②は、予定通り引き渡されていても発生していた支出ですから、損害賠償の対象とはなりません。ご参考になれば幸いです。

契約不適合責任(瑕疵担保責任)

土地売買における地中埋蔵物撤去について

土地を売却することが決まりました。引渡し前に古家を解体したのですが、その解体業者から、地中に埋蔵物があり、撤去に最大500万、土の状態が悪いので入れ替えに最大1000万かかると言われました。仲介している不動産業者に確認したところ、重機で掘ろうとしたときに、何かに当たったため、埋蔵物があるのではないかという仮定の話であるということがわかりました。そこで、今後のこともあるので、以下のことをお聞きしたいです。１．売主が、引渡し前にわざわざ地中を掘り起こし、埋蔵物を撤去する必要があるのでしょうか。２．そのままで引渡し、買主が建築するときに支障がある場合は瑕疵担保責任で埋蔵物撤去の費用を負担するだけでよいのではないでしょうか。３．提案された費用が非常識で、詐欺ではないか。（こちらの年齢や性別をみて、吹っ掛けている感じがする）宜しくお願いいたします。

回答

ベストアンサー

1.地中埋設物は、建物を建築する際に大きな影響を及ぼしますので、事前の撤去は必要かと思われます。事前撤去は避けたい、という場合は、埋設物の内容を開示のうえ契約書に明記し、撤去費用を差し引いた額で売却するといった交渉プロセスが必要となるでしょう。2.瑕疵担保責任は、単に除去費用を負担すればよいものではなく、契約自体の解除および損害賠償請求をされるリスクを伴います。のちのち埋設物が発覚し、これにより建築工事が無駄になった、、といったケースが生じた場合、その分の損害賠償請求される可能性があり、避けたほうが賢明かと思われます。3.提案費用が妥当かどうかは、複数の業者に見積もりを依頼することで、比較検討が可能かと思われます。ご参考になれば幸いです。

消費者被害

認知症の親族が株、投資信託を購入し損害が発生しています。損害請求可能でしょうか。

親族(80歳以上)が証券会社(対面購入)から、国内株や投資信託を購入していました。本人は認知症で、判断能力がなく、投資信託等を買ったた覚えがないため、私が事実確認のため証券会社の方に経緯を聞きました。75歳以上の方と取引開始する場合、担当者だけではなく、管理職の方が間に入って(このときは電話)取引に問題ないか確認している。また、投資信託は購入書類に本人のサイン、押印をもらっているとのことでした。書類を見ると確かに本人のサイン、押印がありましたが、家族の同意があったという項目になぜかチェックが記載されていました。そこで、先生方に3つ質問がございます。1.80歳以上の認知症の者に投資信託や株を販売して問題ないのでしょうか？2.証券会社は家族の同意があったと書類に記載してますが、同意者のサイン等がないため、誰が同意したか不明。このような状態で家族に同意をとったといえるのでしょうか？3.損害金額を請求するのは可能でしょうか？何卒よろしくお願いします。

回答

ベストアンサー

1.買い手が80才だから、認知症だから、という理由だけでただちに業者の行為に違法性が認められるわけではありません。ただし後述のとおり、契約の有効性については問題になりうるかと思われます。2.家族の同意があった、という項目にチェックがされているだけでは、家族が同意したとの客観的な証明にはなりづらいでしょう。3.損害賠償というより、本件は、契約が無効だとして返金を求める事案かとおもわれます。契約が有効となるためには、契約時に、その内容を理解するだけの十分な判断力がなければなりません。ご親族の認知症の重さ、投資信託の商品としての複雑性やリスクの大きさを理由に、契約内容を判断するだけの意思能力を欠いていたとして、無効主張すべきものと考えます。ご参考になれば幸いです。

停止条件・解除条件

建築条件付き土地の白紙解約について

建築工事請負契約と条件付土地売買契約を同時に締結しました。相手の不誠実な対応から、建築工事請負契約を解除したいと思っています。建築工事請負契約を解除した場合、以下の条件付土地売買契約書第1条3項にある『前項の条件が成就しない場合』にあたるのでしょうか？第１条（売買対象物件及び売買条件）２本契約は、本契約締結日から3ヶ月以内に、甲を発注者、乙を請負者として、本物件上に建物建築請負契約を締結することを条件とする。３前項の条件が成就しない場合、本契約は解除され、乙は甲に対し、受領済みの金銭全額を無利息にて速やかに解除する。

回答

ベストアンサー

解除されると、その契約は成立時にさかのぼって無効になります(そもそも契約が成立していない状態に戻る)。この原則は建築請負契約でもあてはまりますので、解除により「条件が成就しない」状態となったとして、条件付土地売買も無効であると主張することは可能です。また、相手方が不正な手段を用いて意図的に条件を成就させたといえるケースであれば、これを理由として条件不成就を主張することもできます(民法130条類推)。ご参考になれば幸いです。

遺産分割協議

遺産分割協議が相続税の支払い期限に間に合わない

【相談の背景】先日母が亡くなり、遺産相続で揉めています。父と子供が２人おります。相続税が発生する金額です。相続税の支払い期限10ヶ月内にまとまりそうにありません。【質問1】遺産分割協議が期限内に決着がつかない場合は相続税はどのように支払うのでしょうか？【質問2】相続税の金額と言うのはどこで確認をするのでしょうか？金額は個人で計算して申告するのでしょうか？相続税の具体的な支払いまでの手順が分かりません。

回答

1.遺産分割未了の場合、暫定的に、民法の規定する相続分に従って遺産を取得したものとして期限内に相続税を申告し、分割完了時にあらためて修正申告を行うことになります。2.通常は、申告漏れ防止や、相続税軽減するための特例の適用可否を判断するため、税理士に依頼して申告することになります。遺産に関する資料を渡せば、申告書の作成から金額の計算までしてもらえるので、これを元に銀行窓口で納付します。遺産分割で揉めており、相続税申告について相手の協力も得られないような場合は、それぞれ別の税理士に依頼することも可能です。以上ご参考になれば幸いです。

遺産分割協議

共有持ち分の遺産分割前の売買契約＆それに伴い行動規制

【相談の背景】不動産（土地、建物）を1/2づつ実父（９２歳）と実母（８６歳）が縦割り（土地1/2と建物1/2)で所有してまして、ビルの賃貸業を行っています。先日、実母が亡くなり、実父は相続を放棄する（2/8～３ｹ月気経過しているので放棄はできない）、実母の持ち分の土地と建物を縦割り（土地1/2と建物1/2)で私と妹で1/2づつ相続します。（外枠は、口約束の３者合意（実父：５０％　私：２５兄：２５％）はあります。遺産分割協議書はまだですが、税理士の前で話しました。）当初、3人でビル賃貸業を行っていく予定でしたが、兄と私の将来の分配率の話しで、以前の口約束がもとでもめました。兄は、ビルに関わりたくないから、自分の権利を買い取るか？売却したいといいだいました。それに便乗して、実父も、それなら、実母の分も相続して７５％で売却したいといいはりました。借金があり、３人で債務分割の予定でした。87.5%を外部の不動産屋に権利分割売却されると、ビル賃貸ができなくなります。祖母、実母の思いからどうしても、土地、建物を守りたい。遺産分割協議書はまだです。【質問1】①兄が遺産分割協議書がまだの、配分協議前に外部売りで不動産会社と仮契約して手付金を受領していた場合、どうしたらいいですか？【質問2】②外部売不動産会社との実父と兄の話し合いのアポの時、兄は早くこの件から手を引きたいから外売り（外部不動産売り）か内売り（身内買取）で期限を極めろと迫れて、私しは、当然、不動産会社の売買の話しを参考【質問3】（続き）で聞きに実家に行ったので、私は帰ると言ったのですが、兄がエレベーターのドアを押さえて返してくれませんでした。（ＥＬＶの防犯カメラには、画像が録画すみ）頭にきたので不法軟禁か監禁で訴えたい。

回答

1遺産分割未了の状態で持分を売却することは、（ほとんど値が付かないので）通常は想定しづらいですが、仮に業者が持分を取得したのなら、当該業者から持分を買い取るしかないかと思われます。当該業者と金額に折り合いが着かないのであれば、共有物分割訴訟を提起することとなります。2監禁罪は、身体の自由を継続的に奪う行為が必要です。一時的にエレベーターを抑えたという状況の場合、監禁罪の成立を認めるのは難しいかと思われます。

相続権利

土地の登記簿で、仮登記は、時効で消滅しますか？

土地の登記簿に５２年前に所有権移転請求権仮登記（売買予約）が記載されています。抵当権などの記載は無しです。この仮登記は、現在は、時効で消滅していますか？消滅しないなら、この権利は相続されて行くのですか？

回答

権利というのは時効期間が経過すれば勝手に消えてくれるものではないので、現時点では、予約完結権という権利自体は相続されてしまっています。なので、仮登記を抹消したいということであれば、予約完結権者（の相続人）に対し消滅時効を援用する旨の意思表示を行い、抹消登記手続きを求める必要があります。訴訟手続を経て判決を得るのが一番簡便かと思われます。ご参考になれば幸いです。

遺産分割調停

時効所得が認められる可能性について

父が４０年前に亡くなりましたが遺産分割協議などもしないまま今日に至りました。私も相続などに関して知識がないものでとっくに時効だと思っておりましたが、死去したものの遺産に関しては時効などがなく、協議あるいは調停を法定相続人の誰かが申し出たら速やかに解決しなければならないと知りました。そこで、調停を考えているのですが、相手側が時効取得で裁判へ提訴するとまで言っております。私達の遺産・相続とは父の名義である不動産です。その不動産に４０年以上、私の兄が住んでおります。ほかの兄弟・甥とも話し合い、当然のことながら、死んだ父の名義の不動産は子供・孫の共有財産はいうまでもないことだと思います。したがって平等に分けるべきであるとの主張をこちらはしたいのですが、裁判になった場合、どのような展開になるのでしょうか？時効所得などと我々の許可もなく住んでいた者の勝ちなんて到底納得できるものではありませんが、どのような判決になるでしょうか？ご回答のほど、何卒よろしくお願い申し上げます。

回答

時効取得を主張するためには、所有の意思が必要です。相手方は、相続発生後も自分が住み続けているのだから時効取得だ、と主張しているようですが、自身に兄弟がいることを認識していた以上、亡父の不動産が相続共有状態となっていることは当然認識していた（し得た）わけですから、客観的に所有の意思が認められる可能性は極めて低いかと思われます。ご参考になれば幸いです。

契約書

売主への瑕疵担保責任の請求期限について

土地を購入した上で住宅を新築中なのですが、購入した土地を掘削中にガラや地中埋設物を複数見付けました。中でも排水装置と地下ケーブルの撤去費用が高く、恐らくは150万円ほどかかります。土地の購入自体は今年の3月頭で、地中埋設物の可能性が判明したのは6月半ばです（地盤調査の結果を受け取っただけで、土地自体の掘削は八月です）。元地主の方との契約は不動産会社の媒介の元で行いましたが、その契約書には「瑕疵担保責任の期限は三ヶ月まで」と記されており、元地主に請求できないと突っぱねられてしまいました。しかし、建築業者からは瑕疵担保責任により、一年以内は契約書に関わらず法律が優先され元地主に修復費用を請求可能だと言われております。こういった場合、元地主に修復費用（ガラの撤去費用）を請求することは可能でしょうか。どうか、お知恵を貸していただけると幸いです。

回答

瑕疵担保責任の期間を民法より短くしたら無効、という規定は、業者と個人の間の売買に関するものですので（宅建業法40条）、残念ながら、本件だと地主に瑕疵担保責任を問うことはできません。従前の土地利用状況や、契約締結までの経緯から、地中埋設物の存在を地主や仲介業者が知っていた（又は容易に知り得た）といいうるのであれば、説明義務違反というかたちで撤去費用を地主や仲介業者に請求することは検討可能かと思われます。ご参考になれば幸いです。

水漏れ

水漏れ損害賠償について

飲食店を経営しています。先日、足元にむき出しになった約40年前の給水管パイプ(約20センチ)が、何かの拍子で、(足が当たったか、なにかが落ちて当たったか、経年劣化で自然にか)破損し水がダダ漏れし、そのまま階下店舗へ水漏れを起こしてしまいました。大家に保険で何とかならないかと掛け合うと、自分で全てやってくれと、言われました。店舗は居抜きで、パイプは全くの未使用でしたし、それがどういうものかは全く聞かされてませんでした。階下店舗はアパレルショップで、被害が甚大で、・天井クロスの張替え工事費・衣類を約800点を定価価格での賠償請求・休業補償を請求されています。そこでまず、①請求金額の算出はどのようにすべきなのか？②責任は自分か大家どちらにあるのか？＊自分は保険には入ってます。過失割合もあれば知りたいです。よろしくお願い致します。

回答

まずは調査会社に依頼して、漏水原因を究明する必要があります。お聞きする限り、給水パイプは約40年前のものとのことですので、定期的な点検や補強がキチンとされていたにも関わらず質問者様が乱暴な使い方をした、といった事情でもない限り、大家が損害賠償義務を免れることはないと思われます。つまり、質問者様としては、アパレル会社に対しては、（漏水原因を調査した上で）漏水原因について自分に非はなく、大家に損害賠償請求すべきだ、と主張するのが第一歩めとなります。また、（仮に質問者様に過失があったとして）損害の内容についても、・天井クロス→これは通常、数年ごとに張替えが必要になるものですので、経過年数に応じた減額を求める主張が可能かと思います。・衣類の損害、休業損害→800点全てが定価で売れたといえる根拠がなく、従前の売上平均を超える部分は支払わない、といった反論はありうるかと思われます。また、衣類の損害と休業損害は損害内容が重複しており、不当である旨の反論も考えられます。いずれにせよ、漏水原因を調査の上で、相手方の請求については、支払い拒否の上、予備的にその金額算出の根拠を求めるところから交渉が始まるかと思います。ご参考になれば幸いです。

契約の解除

定期借家契約の解除(借主都合)の場合の手続きについて

戸建の住宅を所有する貸主です。借主と2020年5月に定期借家契約(2年)を行いました。賃貸借条件は、縁があっての事だったので賃料は0円で光熱費などの諸費用は借主負担となっております。借主の方は、高齢の為、このまま終の棲家として使って頂く予定でしたので、定期借家契約を結んではいましたが、実際は永続的に利用して頂こうと貸主側の行為で結んだ契約です。定期借家契約にしたのは、大規模修繕工事などが発生した場合、普通借家契約ですと契約解除事項が不便な為でした。先日、借主側から契約解除の申入れがありました。解約条件は設けてありますが、今回は借主側の事情ですし、賃料も0円で設定していたので、貸主側としては特に請求は考えておりません。この場合、契約解除後は速やかに借主には退去して頂く必要があると思いますが、法的な手続きの上で必要なことはありますか？退去命令などはどのようにしたら良いでしょうか？現在、契約解除合意書を作成して記入・捺印待ちとなっております。よろしくお願い致します。

回答

借主との間で決めた退去期限を過ぎても出ていってもらえなければ、最終的には明渡訴訟を提起するという形になります。解除合意書に、退去期限と、期限を過ぎた場合に生じる賃料相当損害金をあらかじめ規定しておくとよいかと思われます。ご参考になれば幸いです。

財産処分・管理

亡くなった父親名義の車を相続放棄した後も乗り続けることは可能でしょうか？

先日、父が亡くなりました。父は多額の借金を抱えたまま亡くなってしまったので、遺された母と私は相続放棄の手続きをして受理されたのですが、今後の父親名義の車について相談したいことがあります。私は既に結婚し遠方に嫁いでいる為、実家では父と母の2人で暮らしていたのですが、2人は父名義の車1台でこれまで生活をしていました。相続放棄をした母が父名義の車を引き続き使用できる方法はないでしょうか…？なぜ引き続き使用したいかと言いますと、母は金銭的な余裕がなく新しい車を買うことが難しい為、また田舎ですので車は必須な環境で生活している為です…母の為にどうにか父名義の車だけはこのまま乗り続けられる方法はないかと色々調べているのですが、やはり相続放棄をした以上、それは難しいのでしょうか…？わかりにくい文章で申し訳ございませんが、アドバイスいただけたら嬉しいです。

回答

お父様に存命中の両親か兄弟がいれば、その方が相続人になるので、その相続人から車を買い取る形になります。相続人が他にいないのであれば、相続財産管理人を裁判所に選任してもらい、当該管理人から車を買い取る流れになるかと思われます。ご参考になれば幸いです。

私道・私有地

境界線確定で付いてきた原告側設置傾斜ブロック塀の取り扱い

境界線確定裁判で原告側設置の長さ10メートル程のブロック塀までが付いてくることが予想されです。しかし大きな亀裂が発生し倒壊しそうなブロック塀です。何の価値もありません！ブロツク塀自体は原告側の物です。もしそうなった場合取り壊す予定ですがこちらが工事費用を負担して①原告側に工事代金を請求出来ますか？また原告側が自ら工事業者を雇い取り壊すといったら②拒否出来ますか？裁判を起こす位ですので信用ならないのでお教え下さい！また、長さ10メートル程のブロック塀に併設して当方のブロック塀がぎりぎりに設置されていた場合。原告側が工事すると言った場合は、当方のブロック塀は一切③触らせない(事実上工事不可と思います)または④当方私有地に入って工事をさせないことはできますか？当方は、自身で工事業者を雇い原告側に工事代金を請求することが希望です。4点お願いいたします。

回答

以下、私有地の範囲が裁判で確定したことを前提とする回答です。原則としては、私有地内にある相手方所有の塀については、相手方に対し、相手方の費用で撤去することを求めることしかできません。ただし、交渉により相手方の同意を取り付けた上でなら、質問者様側で撤去し、相手方に費用負担をさせるという合意書を交わすことは可能かと思われます。また、相手方が撤去に応じない場合には明渡訴訟を提起し、判決により強制執行を行うことが考えられます。この場合も自分で選択した工事業者に委託することとなります。ご質問については、①交渉次第で可能、②私有地内である以上は拒否可能、③事実上不可なら難しいかと思われます、④私有地内である以上は拒否可能、となります。ご参考になれば幸いです。

遺留分侵害額請求

遺留分侵害額の請求と、「物品」の定義について

こんにちは。よろしくお願いいたします。母は数年前に、そして今年は父も亡くなり、姉妹二人が残りました生前に父と私の間で締結した死因贈与契約書に則り、私は株式と預金を受け取りましたが、これを知った妹が、遺留分侵害額を請求して来ました。１．私は妹に遺留分を払う義務がありますか？その場合は、株式と預金を合わせた総額の四分の一ですか？また、支払い義務がある場合、支払い期限は妹の好きなように設けられるのでしょうか？それとも法で決まった支払い期限があるのでしょうか？２．死因贈与契約書の中に「贈与者〇〇は、自己の所有する物品で受贈者が希望するすべての物品を受贈者ｘｘに対し無償で贈与することを約し、受贈者はこれを受諾した」とあります。物品とは「不動産以外の形のあるもの」と読みました。物品には現金も含まれますよね？３．生前、妹は父に借金がありました。この事実は、遺留分請求時に考慮されますか？されるとしたらどのような形で反映されますか？

回答

1.お父様の遺産全部の4分の1が、妹様の遺留分となります。株と預金以外に遺産があれば、その2分の1を妹様が相続し、それが遺産全体の4分の1に達しない場合にその差分を質問者様に遺留分侵害額として請求する、という扱いになるかと思われます。法的には、支払いを請求した次の日から、遅延利息が起算されることとなります。2.物品の解釈については、当該贈与契約書や契約成立のプロセスから解釈されることになり、お聞きした情報のみで判断するのは難しいかと思われます。3.お父様の貸金債権として、遺産総額に加算されます。死因贈与の対象でなければ、その2分の1を質問者様が相続します。妹様からの遺留分請求と相殺する処理になるかと思われます。ご参考になれば幸いです。

敷金・保証金

退去時の敷金の返還について

賃貸物件を退去した際の敷金の返還について教えてください。入居時の契約書には特約として「物件のクリーニング」「畳の表替え」「襖、障子張替」が記載してあります。また、国土交通省のガイドラインによると賃貸人の負担と考えられる、通常使用による損耗となる、家具を置いた際の凹みも賃借人負担とされています。なお、特約には具体的な金額については明記されていません。実際、退去後の原状回復費用にクリーニングと畳の表替えが含まれておりました。なお、契約書を見返すまで特約については理解していませんでした。そこで、①2年間のうちのべ20日程しか使用しておらず、家具も置いていない和室の表替えまで必要があるのでしょうか？②クリーニング代についても10万円とかなりの高額ですがこれを支払う必要があるのでしょうか？退去時には全ての部屋を丁寧に掃除してあります。③明らかに通常使用の損耗を大きく上回る特約のある契約は有効なのでしょうか？ちなみに退去時に立ち会う人間もおりませんでした。

回答

ご理解のとおり、クリーニング代や畳の張替え等は賃貸人負担とするのが通常の取り扱いであり、これを賃借人に転嫁するのであれば、①負担の範囲・金額が明確・合理的であり、②口頭で説明する等、賃借人にこれを十分認識させなければなりません。この点からすると、質問者様が問題としている特約は無効である可能性が高いものと思われます。ご参考になれば幸いです。

特別受益

祖母の土地の上に二世帯住宅を自分名義で建てた場合、土地贈与は特別受益になりますか？

母方の祖母の土地の上に二世帯住宅を自分名義で建てました最近まで祖母と父母と私達夫婦で暮らしていましたその後、祖母、母は、認知症や難病で老人ホームにはいり、父は亡くなっています今後、祖母の相続が発生した際に、土地の問題が出てきます相続人予定の母、叔母や姉(父が祖母と養子縁組をしているので、代襲相続人)が相続人になります生前に祖母から土地を贈与してもらい、相続時精算課税制度を利用する場合土地を特別受益として、持ち戻しを言われる事はありますか？また、その対策はありますか？(祖母は長谷式で4点の認知症です)

回答

相続人以外の者に対する贈与は基本的に特別受益による持ち戻しの対象とはなりませんので、その点についての心配は不要です。実質的に相続人への贈与と同一視できるような場合には、持ち戻し対象となることがありますが、本件ではそのケースに該当し難いでしょう。ただし、認知症のため意思能力なしとして、贈与自体が無効とされる可能性は高いですので、後見人を立てる必要はあるかと思われます。以上、ご参考になれば幸いです。

契約書

貸主からの一方的な賃貸契約見直しこの内容は正当なものでしょうか？

貸主からの一方的な「契約内容の見直し」と「新しい契約書での契約締結」等を求められ困っています。契約に関する説明はないに等しく、書類や契約内容も疑問点が多くあります。貸主の「契約の見直し」が正当なものであり、契約の締結または退去を迫られたら従わなければならないのか、正当なものでなければどのように対処すれば良いのかを教えていただけないでしょうか？<経緯>1. ある日、掲示板に「長期入居の方々は保証人に問題が出ているケースがあるので、契約を見直します」と言う内容が掲示されました。2. 後日、ドアポストに貸主の署名捺印した契約書が２通と「入居申込書」。そして、家賃保証会社Bの「入居申込書兼保証委託申込書」と「賃貸借保証委託書兼賃貸借保証契約書」が投函され、書類や契約に関する説明書は一切し。掲示板に張り出されたのと同じ紙のみ。<現在の契約状況>・契約更新まであと1年ある（2年ごとの更新）・家賃保証会社Aと契約済み・残り1年分の保証委託料支払済・連帯保証人は父親だが現在入院中・家賃滞納は入居後一度もなし・入居時の契約は不動産業者の媒介で貸主は物件の管理会社<新しい契約書>1. 新しい契約書に記載されている礼金の金額は、実際の支払い額の半分2. 所有者と貸主の名前が違うが重要事項の説明義務はないのか3. 入居時の契約期間の月日と、新契約書の契約期間が全く違う4. 契約月日が変わると火災保険、家賃保証会社との契約期間がズレてしまう<入居申込書>1.入居中にも関わらず「入居申込書」を書かされて「入居審査」される？2.入居者と連帯保証人の印鑑証明、住民票、所得証明書を要求している3.審査結果によっては申し込みできないことがある、と記載4.記入済みの入居申込日が新契約書の契約期間開始日より後の日付<保証会社との契約書類>1.すでに別の保証会社Aと契約し、保証委託料も支払っているのに新たに保険料を支払って保証会社Bと契約、または複数の保証会社と契約しなければならないのか？2.保証会社との契約申込書には、保証プランや金額などは一切記入なし、貸主の情報と賃料のみ記入された状態。契約書に重要事項説明書は添付されているものの説明はなし。3. 重要事項の説明もなく、金額が空欄の申込書に署名捺印しなければならないのかよろしくお願いします。

回答

いったん借家契約を締結したら、貸主は、借地借家法上の正当事由がない限り更新を拒絶できません。一般的には、老朽化による建替えの必要や、居住の必要性などを個別に貸主が主張することになりますが、ご相談内容を拝見するに、貸主は単に契約条件を変更したいがために更新拒絶のうえ再契約をしようとしているように見受けられます。これでは正当事由があるとは到底言い難いでしょう。よって、対応としては、更新拒絶に正当事由がありません、とひとこと回答し、居住を続ければよいかと思われます。その後さらに先方からアクションがあればばまたご相談ください。以上、ご参考になれば幸いです。

財産分与

財産分与の不動産１年後に売却、それにあたっての必要書類、

結婚後、夫の名義で住宅ローンを組み家を購入。その後離婚裁判を経て離婚。その時、家は私が引き継ぐ形になり私の名義になり１年程経ちました。ですが、この度家を売ることになりそうです。税率は短期譲渡になりますか？長期譲渡になりますか？また、この辺は弁護士の方に質問して良いのかどうか分かりませんが家を購入した時の契約書などは手元に無いのですが、銀行と免責的債務引受契約書を交わしていてそこに買った当初の金額などが書かれていました。今後税務署などに最初購入した金額を証明するのにこの免責的債務引受契約書は有効ですか？

回答

財産分与により不動産を取得した場合、財産分与を受けた日を基準として短期譲渡、長期譲渡が判断されることとなりますので、ご質問者さまの場合、短期譲渡の取り扱いとなります。また、課税対象も、譲渡収入から財産分与時の時価を取得費として差し引いた額が譲渡所得となりますので、購入当初の価格はこの場合関係ないこととなります。以上、ご参考になれば幸いです。

借家

賃貸物件、水漏れ工事を放置された結果

賃貸物件のオーナーです。一年ほど前他の階で、水漏れがあり、原因は、上の階の、お風呂ということで、この際お風呂を、ユニットバスに変えるということになり、あとは工事をするだけでしたが、入居者の方の、お部屋の立ち入りがお仕事で難しいということで、一年以上連絡も取れず、放置された状態で、また、その階が原因となって下の階で、水漏れが発生し、やっとのことで、連絡がとれましたが、工事工程や、ユニットバスの種類等、お風呂に入れない日程の、いわゆる保証(お金)など色々といちゃもんをつけてきて、一度は、ユニットバスに交換することを納得してあとは、工事をする日程について調整するだけだったはずなのに、こちら側として納得いきません。これ以上言いがかりをつけられると、退去していただく。下の階の工事費を負担していただく等、何かできないでしょうか？？

回答

賃貸人は賃貸物件について修繕義務を負いますが、これに対応して、賃借人は修繕工事を受忍する義務を負うことになります。したがって、賃借人が上記の受忍義務に違反し、そのせいで余計な費用負担が発生した場合には、その分について損害賠償請求することが考えられます。また、あまりに対応が酷い場合には、受忍義務違反による解除のうえ退去を求めることも可能でしょう。ただし、解除できるほど「対応が酷い」といえるかは、具体的な事実関係をもとに、より詳細な検討が必要になるかと思われます。以上、ご参考になれば幸いです。

相続放棄手続き

公正証書と相続放棄について教えてください

複数相続人がいる中の一人が、公正証書で全ての財産を受遺する場合です①その受遺者が相続放棄する場合は、相続放棄の手続きだけで大丈夫ですか(家庭裁判所での手続き？)？公正証書の放棄手続きのようなものは必要ありますか(家庭裁判所で別で手続き？)？②公正証書とは別の相続を、相続人皆で分割協議を行う場合は、受遺者は遺言放棄の手続きは必要ですか(家庭裁判所で手続き？)？③②の相続人皆で分割協議をする場合、相続譲渡した相続人は含めなければならないですか？

回答

①相続人のひとりが遺言により全財産を相続する場合であっても、相続放棄の申述により、放棄することは可能です。別途手続きは要りません。②法定相続人全員が希望する場合には、遺言内容と関係なく、自由に遺産分割協議を行うことが可能です。この場合、裁判所との関係でなんらかの手続きが必要となることはありません。ただし、①で相続放棄した方に関しては、法律上、もはや相続人とは見なされなくなるため、遺産分割協議にも参加できなくなる点には注意が必要です。③相続分譲渡を行った相続人は、遺産分割協議に参加することはできません。かわりに、相続分の譲り受け人がこれに参加することとなります。以上、ご参考になれば幸いです。

敷金・退去費用

有限会社が大家の場合、時効は民事か商事か

私（個人）は有限会社である賃貸人から部屋を借りていましたが、退去の際に２０万円近い修繕費を請求され払いはしました。しかし、後から考えると修繕費に減価償却がされていないので、その分を取り返したいと考えています。その退去費を払ってから約７年経っているのですが、有限会社である賃貸人に対して不当利得返還請求をする場合、時効は商事ですか民事ですか？

回答

商事消滅時効は、商行為(会社との契約行為)によって発生した債権について適用されますが、ご質問の不当利得返還請求権は、単に「不当に払ってしまった金銭を返せ」と主張するものであって、契約によって生じたものではないため、商事消滅時効にかからない、というのが判例の見解です。したがって、通常どおり時効期間は10年、ということになります。ご参考になれば幸いです。

相続分

法定相続分の土地登記

法定相続分の土地登記をした場合、遺産分割協議書の土地に関する記載はどうなるのですか？第三者に私の取り分の売却をしようと考えています。その場合分割協議書に第三者の名前が記載されるのでしょうか？

回答

遺産分割協議は相続人間で取り交わされるものですので、質問者様本人の名で記載されればよいかと思います。法定相続分と遺産分割協議結果で取り分が変わらないというのであれば、その後、その取り分について第三者へ移転登記すれば、問題は特に生じないでしょう。ご参考になれば幸いです。

相続借金

相続放棄したら故人名義の家に住めないのか

父が借金を抱えている可能性があります。自宅にはいくつものリース会社や保険会社から何通も案内が届き、車好きの父から鑑みると10台近くの車を数年単位で買い替えているかと思われます。その都度何の支払いなのか？いくらで契約したものなのか？問い詰めるも具体的回答がなかったり、他人に名義貸しをして契約した車で、所有者からはお金をもらってるから不利益はないと言い出す姉妹。挙げ句の果てには家を出て何処かへ行ってしまい話にならない状況です。母とは老後について話して行く中、法的にどこまで対応ができるのかわからず質問させていただきました。ご教示頂きたいのは1）負債を恐れ相続放棄をしたとして、父名義で購入された我が家に母が住み続ける方法は無いのでしょうか。2）何台保有しているか把握しかねる車の任意保険や自賠責は保険料がしばらく未落ちにならないと保険会社から連絡ないかと思います。契約の特定までに発生してしまった滞納保険料は支払わなければいけないのでしょうか。3）生前から何か対策できるようなことはないのでしょうか。

回答

1、2つパターンが考えられます。まず、親族全員が相続放棄した場合。この場合には、裁判所により相続財産管理人が選任されますので、この相続財産管理人からお母様が家を買い取ることで居住を続ける方法が考えられます。他方で、親族の誰かが相続を承認した場合には、その相続人が新たな家の所有者となりますから、この方から買い取るか、賃貸借契約を結ぶのが現実的な解決策となるでしょう。もっとも、この方と関係性が良好でない場合には、当然、交渉は難航することになるかと思われます。2.未払いの保険料については相続債務となりますので、相続放棄した場合には支払う必要はありません。3.家をお母様とお父様の共有名義にされてはいかがでしょうか。両親の関係が良好なら、生前贈与を受けるのがベストかと思います(贈与税はかかりますが、、)。家の何分の一かでもお母様の共有持分としておけば、相続放棄後もお母様自身の共有持分に基づいて居住を続けることが可能となります。

遺言執行者

公正証書遺言の自筆遺言による変更について遺言執行者の変更

私の母は、私に全財産を譲るとの公正証書を作成しました。遺言執行者には、そのときに証人になってもらった行政書士さんを指定しました。しかし、その後、母が施設に入り、その行政書士さんと距離的に離れてしまったため、また、少しその行政書士さんをあまり信頼していないようで、今回、その遺言執行者の変更を考えています。そして、母は、全財産を相続するとされている私に執行者を変更したいという考えです。私以外には適当な身寄りはいません。一般的に、相続人であっても遺言執行者になれることや、公正証書の変更も可能であることは調べて勉強いたしました。質問は、遺言執行者の変更も、自筆証書で可能でしょうか？遺言の実質的な内容でなく、遺言執行者のみの変更なので、相続人間で大きな争いや疑念は生じないと考えており、自筆での変更を考えています。自筆証書遺言については不備なく作成できるとしても、それでもやはり、公正証書遺言によるほうが妥当でしょうか？よろしくお願いいたします。

回答

自筆証書遺言でも変更は可能です。第一条で○年○月○日付け公正証書遺言を撤回する、と規定したうえで、遺言を不備なく作成できれば、前の遺言は撤回されます。一般的に、自筆証書遺言の場合、遺言無能力や偽造を疑われて無効となるのが最大のリスクですが、本件の場合万が一無効となっても前の公正証書遺言が復活するだけで内容面には変化ありませんので、費用面など考慮するなら、自筆証書遺言で良いかと思います。

相続放棄

家のローンがあるが、相続放棄できるか。

主人が亡くなり、銀行やクレジット会社に債務が500万円ほどあることが分かりました。相続放棄しようと思ったのですが、主人が義理父と家のローンの連帯債務者になっています。土地も共同担保に入っていて、家の所有権が主人の持ち分が45分の4となっています。（義理父が45分の35、義理母が45分の6）家のローンはまだ、1000万円ほど残っているそうです。妻の私や、子供たち、主人の両親、兄弟で相続放棄出来ますか。家のローンはどうなりますか。それとも、他の良い方法がありますか。

回答

結論から申し上げれば、相続放棄は可能です。全員が相続放棄するとなると、質問者様とそのお子様→ご主人の両親→ご主人の兄弟という順に相続権が移ります。兄弟が相続放棄を完了すると、相続財産管理人という者(裁判所が選びます。)が、相続財産を換価し、そのなかから債務を支払うという手続きに移行することとなります。家のローンも、持分を売却したお金で払われることになるでしょう。持分はご両親が買い取る形がベストなのかなと思います。なお、これにより「ご主人のローン債務」は消えますが、完済したわけではない限り、ご主人の両親のローン債務は残ることはご留意が必要です。また相続放棄を検討する前に、ご主人が団信保険に入ってなかったか等リサーチする必要はあるでしょう。

相続

遺産相続の第三順位が死亡したら

叔父が亡くなり、父は現在、父の妹と代襲相続人の甥とで遺産相続について解決できないでいます。司法書士にお願いして代襲相続人となった甥に協議できるように郵便物を送っていますが送りかえされて？くるらしく協議ができないでいます。恐らく、このまま話し合いができず解決しないまま高齢である父は亡くなると思います。第三順位である父が亡くなった場合はこの相続権はどうなるのでしょうか？未解決のままこの権利は第三順位である父の配偶者にまで権利が移行するのでしょうか？父はこの未解決の叔父の固定資産税を滞納しているようです。私は結婚しており子供がいます。私の叔父の遺産相続問題、父の債務を私の子に迷惑がかかってしまうのではないかと心配しています。第三順位の相続人が死亡したらどうなるのか教えてください。

回答

お父様が仮にこのまま亡くなられた場合、原則どおりにいけば、その配偶者と子(つまり、質問者さまとそのご兄弟)がお父様の財産も、負債も引き継ぐことになります。本ケースでいくと、叔父の遺産の相続権と、お父様本人の債務、両方ですね。叔父の相続問題にも、お父様の債務にも関わりたくない、というのであれば、お父様が亡くなられてから3ヶ月以内に相続放棄することをお勧めします。ただし、一回おこなった相続放棄は撤回できないので、相続放棄が本当にプラスになるかは事前に慎重に判断しなければなりませんが、、ご参考になれば幸いです。