かわぐち じん
河口 仁 弁護士
弁護士法人マンションパートナーズ
所在地：東京都新宿区新宿1-34-15 新宿エステートビル4階B
相談者から高評価の新着法律相談一覧
マンション
マンションの上階に居住する子供の走り回る騒音
お世話になります。マンションの上階に住む子供の走り回る騒音に悩まされております。今まで管理会社の人に三回来てもらいましたが空振りに終わり、騒音レベルの測定と録音を考えております。騒音レベルは計測器で測ればよいのですが、その数値が上階の足音である根拠として計測器を動画で撮影し録音もたいのですが、足音は低音でほとんど拾えません。そこで、コンクリートマイクを天井に貼り付け、それで上階の足音を録音し、騒音源の根拠として騒音レベルの撮影をしようと思います。・上記意図でのコンクリートマイクの使用はプライバシーの侵害となりますでしょうか？・また。上記の方法で計測と撮影した物は、証拠となりえますでしょうか。計測器はきちんとした騒音測定用の物です。
回答
ベストアンサー
そういうご趣旨であれば問題ないと思います。証拠化の方法としては十分すぎるくらいだと思いますし、裁判にも耐えうる証拠だと思います。また、プライバシー権の侵害にも当たらないと思いますし、相手方の反論を予想した再反論の方法としても的確だと思います。なお、今回のケースですが、上階の方と質問者様との個人間での問題であり、マンション全体の問題ではないので、マンション管理会社や管理組合に話をしてもあまり解決につながらないと思います。上階の方と個別に交渉をするというのが適切な方法だと思います。
ペットのトラブル
分譲マンションペット不可の物件
分譲マンションでの犬の飼育についてそうだんです。吠え声を出すので管理会社通して注意等をなんどかしましたがやはり日に二時間わ吠えさせてる状況です！理事長も話しましたが理事長も犬を飼ってます！だから飼ってる側がよりな意見を言われてカチンときました。管理規約でわペット不可です。暗黙してるだけでペット可でわありません。この場合理事長ももう一人飼われていて吠え声をだしているお宅も追い出すことわ可能でしょうか？一応管理会社にわ何度も話してますが堂々巡り何で弁護士相談を考えてますが法律的に追い出すことわ可能でしょうか？
回答
ベストアンサー
ペット飼育をやめさせるには区分所有法57条1項に基づき、管理組合からペットの飼育者に対してペットの飼育停止とペットの除去を求めるというのが最善です。区分所有法57条1項に基づく請求の方法ですが、管理組合が主体となって行う必要がありますので、理事長からペットの飼育者に対して請求をする必要があります。しかし、本件では理事長自身がペットを飼っているので、理事長を交代させる必要があります。理事長を交代させる方法ですが、総会の決議が必要になります。臨時総会を招集するには区分所有者及び議決権の5分の1を集める必要があります。総会で理事長の変更とペットの飼育者に対して区分所有法57条1項の措置をとることを決議してください。理事長には本件を問題視されている質問者が就任されるのが一番良いと思います。総会で決議をとったら、まずは書面にてペットの飼育者に対してペットの飼育停止とペットの除去を請求します。それでも従わない場合はペットの飼育停止を求める裁判を起こします。ただし、本件で住んでいる人自体を追い出すことは不可能です。管理組合全体の問題ですので、総会の決議が取れないのであれば、個人で動くことはできません。マンションにおいては多数決が原則です。総会での結論に従うほかありません。ただし、ペットの鳴き声等が受忍限度を超えるようなものであれば、そのペットの飼い主に損害賠償請求や鳴き声の差し止め請求をすることも考えられます。ただし、一般的にペットの飼育で鳴き声が発生するのは通常のことですので、鳴き声が深夜や早朝にも及んだり、多頭の鳴き声であったり、飼い主が全く対策を取らないなどの事情がなければ裁判で認められることはないと思います。また、この裁判を行うには、最低でも騒音計を用いて鳴き声の大きさや時間を記録しておく必要があります。証拠がなければ裁判で戦うことができません。なお、この方法でも飼い主を追い出すことは不可能です。理事長に対して損害賠償請求等を求めることも難しいと思います。まずは管理組合内でしっかり話し合いをすることが一番だと思います。マンション内のことは管理組合の多数決で決定することが原則です。多数決の結果が納得できないものであったとしても、マンションに住んでいる以上は多数決の結果を受け入れなければなりません。
マンション
居住専用マンションに裏エステが開店し困ってます
居住しているマンションの一室で、エステが開店しました。表向きはエステですが、やってることは風俗です。居住者ではない人間が昼から明け方まで入ってきて、気味悪いです。住んでいるのは居住専用マンションで、オートロックつきです。役所、警察、管理会社には届けましたが、なかなか進展せず、営業を続けています。一日でも早く退去してもらいたいです。なにか良い方法や、アドバイスがありましたらご教授いただけるとありがたいです。よろしくお願いします。
回答
ベストアンサー
質問者様はマンションの区分所有者でしょうか。区分所有者であれば、管理組合の組合員ですので、管理組合の理事会や総会で話し合うのが一番だと思います。賃借人であれば大家さんに相談してください。管理規約は精査されましたでしょうか。管理規約に居住専用であることが規定されている場合営業活動は違法となりますので、営業行為の停止を求めることができます。まずは理事会から理事長名で勧告の手紙を出すのが一般的です。それでも営業行為をやめない場合は、区分所有法57条1項に基づき、営業行為の停止を請求します。さらには、同法58条1項に基づき、その部屋の使用を禁止することもできます。ただ、一点問題となるのは、営業行為を行っている証拠があるかどうかです。エステなどやっていないと言い張られると困りますので、まずはチラシなどがあれば保管し、また看板が出ていればその状況を写真に残し、お客さんがエステに入って行っているところをビデオ録画や写真撮影の方法で保全しておくと良いと思います。写真やビデオはエステやお客さんのプライバシー権を侵害する可能性のある行為ですので、管理規約で営業が禁止されていることを確認の上で、管理組合という団体として行ってください。分からないことがあれば弁護士に相談してください。
管理組合
管理組合が決めた工事差し止め請求はできますか？
お世話になります。私が居住しているマンション（５２戸）では給水ポンプユニット交換工事が予定されています。総会で予算額２５０万円で承認されています。管理組合の理事長がいつも同じ会社(1)に発注していることから、そのことを指摘したところ、組合員に工事業者の推薦およびその業者への見積り依頼が掲示されました。そこで、私は東京都指定給水装置工事業者名簿から、インターネット上で実績が分かる業者３社に見積りを依頼しました。(2)164万・断水時間８時間、(3)148万、(4)129万・断水時間６時間、でした。しかし管理組合は(1)175万・断水時間４時間のいつもの会社に決定したと連絡がありました。決定した理由は、断水時間４時間と短く、当マンションの修繕１０年以上の実績（この理事長は１６年以上務めていて、この業者に発注し続けています）を重視したということでした。そこで私は、全組合員に業者選定についてアンケートを取りたい。①見積り価格重視か、②断水時間及び過去の実績を重視かのアンケート結果を反映させたいと管理会社を通して理事長と交渉していますが、もう理事会で(1)のいつもの会社に決定したと譲りません。【質問】（A）～（C）になります。（A）アンケートを実施し、その結果がでるまで、工事差し止め請求はできますか。（B）アンケートで①見積り価格重視が多かった場合、管理組合が決めた(1)の業者から(4)の業者へ（法的に）変更することが可能ですか。（C）（B）を可能（と仮定）にできる票数は、全戸の過半数と考えてよろしいでしょうか。お手数をおかけいたしますが、よろしくお願い申し上げます。
回答
ベストアンサー
１ （Ａ）についてできません。差し止めをする法的な根拠がありません。２ （Ｂ）についてできません。アンケートには何の法的効力もありません。３ 解決方法について臨時総会を招集する方法があります。区分所有者数及び議決権数の5分の1があれば臨時総会を招集することができます。その臨時総会でどの業者に依頼するかを決定すれば、それが管理組合の意思ですので、理事会はそれに反した行動をとることはできなくなります。区分所有者数及び議決権数の5分の1ですので、アンケートで全戸の過半数を集めるよりはハードルが低いわけですから、この方法がベストです。適正な管理組合運営を実現するのは大変だと思いますが、誰かがやらなければならない仕事ですので、是非頑張ってください。
使用貸借
機械式駐車場の故障が原因による違反金の負担について
状況を説明させて頂きます。・借りている機械式駐車場に入庫しようとしたところ、エラーが発生しており入庫ができなかった・駐車場前の道路に駐車後、修理会社に連絡・その時刻が22時と遅かったため、管理会社には連絡が取れず・その日徹夜しており、眠かったためそのまま帰宅し仮眠・翌日午前3時ごろ戻ってみると、駐停車禁止場所への放置車両の確認した旨の標章・契約書には駐車場の故障による損害に関する規定はなし・管理会社は、コインパーキング代であれば負担するが、今回の件に関しては管理会社に過失はないとの見解この駐車違反の違反金18,000円は、当然私の判断ミスによる過失が原因と考えています。しかし、駐車場の故障がなければ起こりえない損害である側面もあると思っています。全額とは言いません、少しでも管理会社の方に負担して頂けないかと思っています。そのため、以下のようなことをご相談したいです。1.このケースで、仮にコインパーキングを利用していた場合、管理会社に過失があるため負担して頂けるのであれば、今回の違反金に関しても同様に管理会社に過失があるのではないでしょうか？(今回のケースでは少なからず私の過失が存在しているとは認識しております)2.駐車場が利用できないことによって借主が受けた損害に関し、貸主や管理会社が負う責任を規定した法律はありますか？寝不足な状況で駐車場の故障という初めての出来事への対応に追われ、冷静な判断ができなかったことは反省しております。ですが、どうしても「駐車場が壊れていなければ駐車違反しなくて済んだのになぁ」と思わずにはいられない気持ちがあります。勝手な奴だと思われるかもしれませんが、是非ご回答よろしくお願い致します。
回答
ベストアンサー
１について損害賠償においては過失相殺という考え方があります。すなわち、損害の発生や拡大について被害者にも落ち度がある場合、その過失割合を計算してその額を損害から控除するというものです。今回のケースは仮に管理会社に過失があったとしても、質問者様が駐車違反をした結果、損害が拡大してしまっているのですから、その分は控除する必要があると思います。特に駐車違反は法律違反行為ですので、過失としては大きいと思います。具体的には過失割合は質問者様：管理会社が９：１くらいになると思います（９．５：０．５くらいかもしれません。）。そうすると質問者様が管理会社に請求できるのは18000円の1割の1800円程度ではないかと思います。過失割合については、駐車場の点検整備が十分であったかどうかやコインパーキングが近くになかったかなど諸事情によって変わってきますので一概にはいえませんが、上記の金額以上を請求するのは厳しいのではないかと思います。２についてそのような法律はありません。民法の一般原則によって解決することになります。
騒音・振動
分譲マンションでの楽器騒音に悩んでいます
双方が分譲マンションに住んでいます。階下の方が木管奏者でプロとのことです。何年も「上に住む以上うちも迷惑をかけている」と自身に言い聞かせ我慢してきましたが子供が生まれ、音階の無い運指練習や時折音の外れる練習音に影響を受けないか日々心配していました。そんな中、現在マンションの規約では18時までの演奏なのですがこの度20時まで延長される事になりました。精神的にも辛かったので病院に行ったところ神経症だと診断を受けました。(音の鳴っている最中は抑うつ状態となり止んだあとも音が耳の奥でなり続けます)過去に演奏練習について止めてもらえないかお願いに行ったところ「こちらもプロとして生活がかかっている。防音対策はしている」と返されるだけで解決に至りませんでした。なので今回は、診断書を貰い、時間が遅くまで伸びるのはかなり辛いことを話し、近くにあるご実家で練習してもらえないかお願いに行こうかと思っています。ただ、当事者だけで行って良いものでしょうか？管理組合や理事は現在相手の方が理事につかれていて難しいです。(恐らく理事につかれているので時間が延びた)また、設備などを理由に受け入れてもらえない場合、裁判も視野に入れ法のプロに間に入ってもらいたいと考えていますが、その場合演奏を制限したり別の場所でしてもらえるようになりますか？大変耳につきますが音量の大きさは55dbもありません。また、音に迷惑しているのは上のうちだけのようです。
回答
ベストアンサー
まずは現在18時までの演奏可能時間を20時までに延長する規約変更が有効かを検討する必要があると思います。区分所有法は規約の変更によって「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」としていますので、質問者様の承諾を得なければ規約変更ができない可能性があります。この「特別の影響」とは、一般的に受忍限度を超えるような不利益を受けることを意味すると考えられています。騒音でいえば、音の大きさが一番のポイントとなります。騒音計によって毎日記録を残して証拠化しておいた方が良いと思います。また実際に質問者様が神経症になっているということも有利な事情ですので、診断書を取得しておくべきだと思います。管理組合に対しては、以上の事実をもとに演奏時間を延長する規約変更をしないでほしいこと、もし規約変更を強行した場合はその総会決議の無効を裁判で争うつもりであることなどを主張し、規約変更をさせないように交渉するのが良いと思います。また規約変更が有効であり演奏時間が延長されたとしても、下の階の方は質問者様の生活上の権利を侵害しないように努める義務がありますから、質問者様の受忍限度を超えるような演奏は許されません。下の階の方に対しても、騒音計の測定結果と神経症の診断書をもって交渉し、改善してもらえない場合は訴訟提起をする方針であることを伝えてください。一応、環境省が出している環境基準というものがありますので、参考にしてください。ただし、あくまでも参考に過ぎませんので、受忍限度を超えるかどうかは個別の事情を加味して判断することになります。http://www.env.go.jp/kijun/oto1-1.html
不動産・建築
法令規約違反でも総会決議をとればなんでもできる
マンション総会で理事会の提案が善管注意義務などの強行法規や管理規約に違反していても多数決で総会決議を得てしまえば法令規約にも勝てると考えてよろしいでしょうか?
回答
ベストアンサー
「前提ですので 前提が正しくないのならば それは 正される必要があり 正されないまま 議案を進行するのは 違法です。」ということですが、そうだとしてもそれは総会の「手続」の違法ですので、決議に影響を与えるような重大なものでない限り、決議は無効となりません。「手続」の重大な違法とは、例えば招集通知をあえて一部の組合員に発送しなかった場合や、招集通知に記載されていない事項について決議をした場合などです。すなわち、組合員が決議に参加する機会を奪われたような場合です。今回は、事前の招集通知に修繕工事が議題として挙がっていたのだと思いますが、そうであれば、組合員は総会の前にそれを精査し、総会にて正す機会があったことになります。組合員は決議に参加する機会を奪われたわけではありませんので、「手続」に重大な違法があったとはいえません。「高すぎです。駄目です。利益供与を疑われて当然です。」とのことで、たしかにそうかもしれませんし、私も高いと思います。また、高額の費用を要する工事には相見積を取るのが適切だとも思います。その点を否定するわけではありません。しかし、その問題はあくまでも理事に対する責任追及という形で行われるべき問題であり、総会決議の無効を争うことはできません。今回のケースは、「理事会が善管注意義務に違反して不当に高額な修繕工事を総会の議案として提出し、総会でそれが決議されたことで管理組合がその差額分の損害を受けた」という事案だと思いますが、それを是正するには管理組合が主体となって理事に対して損害賠償請求等の責任追及をする以外にありません。質問者様が「おかしいのではないか」と思われている点はごもっともだと思います。ただそれを法的に解決する手段として総会決議の無効を争うという方法は妥当ではありません。もし、総会の決議を覆したいということでしたら、臨時総会を開催し、現在の業者との契約を解除し、工事業者を改めて選定するという方法もあります。臨時総会を招集しようとすることで、現在の業者が値下げに応じることはあり得ると思いますし、まだ工事に着手していなければ、解除費用がかかったとしても、業者を変更した方が安く済むことはあり得ると思います。
管理組合
住居用マンションでのスポーツジム営業禁止命令、立退き
現在の状況極最近、規約で住居用マンションと決まっているのに、売り出された部屋で有名なスポーツジムが開業していました。管理組合の許可は無く、理事長もジム開業の許可どころか話しすら聞いてない状況。その部屋を売り出した不動産屋さんも住居用マンションであることを知らなかった？ようです。質問事項・有名なスポーツジムに対してマンションから退却してもらうことは可能ですか？・ジムに対してどんな話しかけ、相談をするべきなのか？アドバイス頂きたく、よろしくお願い致します。
回答
ベストアンサー
規約に違反し、勝手に営業行為を行うことは区分所有者の共同の利益に反する行為に当たると考えられますので、区分所有法57条1項に基づき、営業行為の停止を求めることができると考えられます。スポーツジムや不動産屋が規約の内容を知っていたかどうかは影響しません。区分所有法57条1項に基づき停止を求めたにもかかわらず、営業行為をやめない場合には区分所有法58条1項に基づく使用禁止の請求をすることも考えられます。ただし、使用禁止の請求をするには総会の特別決議を要する点には注意が必要です。以上のとおり、法的にはスポーツジムに対して営業行為の停止等の請求をすることができますが、現実的にはまず話し合いから進めることになると思います。組合全体の問題ですので、理事会等で議論をし、管理組合名で申入れをすべきです。ただ、スポーツジムの場合、営業ができなければマンションの部屋を持っている意味がありませんので、売却して出て行っていただく方向で話を進めるしかないように思われます。ハードなネゴシエーションが必要になる可能性がありますし、上記の法的措置も同時に検討しなければならないと思いますので、相手の出方次第では弁護士に交渉を依頼した方が良いかもしれません。
管理費・共益費
分譲マンションの管理費滞納について
分譲マンションの管理費修繕積立金を滞納するとどうなりますか？現在分譲マンションに住んでおり、管理費修繕積立金は今まで滞納した事は一度もありません。このマンションは、ゴミ出しマナーが悪い(滅茶苦茶です。今も粗大ゴミが出たままです)共有部分である廊下に私物を置いている(たいていのお宅は窓の柵に傘を立てかけている程度ですが、荷物を山積みにしているお宅もあります)ベランダの隣とに仕切りの所にはものをおかないで下さいと書いてあるにもかかわらず置いている、物置(棚)を設置している、などなど。特にゴミに関しては見た目の問題だけでなく、鳥や動物などの餌になるため決められた日に出すよう指導してくれと何度も言ってきましたが、何もしてくれません。実際、ベランダに鳥の糞害があります。以前、一度各戸にゴミ出しマナーについてのチラシが入ったように記憶していますが、それ以降も言ってきましたが、何もしません。最近はもう言っても時間の無駄だと思うようになりました。管理会社の担当者にも「ちゃんと管理費を払っているのだからそれなりの対応をして下さい、出来ないんだったら私はもう管理費払いたくありません」と実際言いました。その時は理事長と相談しまして連絡しますとの事でしたが、何の連絡もありません。このまましばらくたっても何の連絡もなければ、管理費を滞納しようかと本気で思っています。管理費と修繕積立金は一緒に同時に引き落とされる為、管理費部分についてのみ滞納という事は出来ませんし、２ケ月毎に水道代も一緒に引き落とされる為、これらについても滞納する事になってしまいますが。それに最終的には利息をつけて払わなくてはならないのだったら、結局自分が損をするだけなので、滞納するという事は賢い選択ではないと分かってはいるのですが、とにかく対応が悪すぎて納得できません。このような理由で故意に支払わないというのはやはりやめておいた方がいいでしょうか？また、たとえ１ケ月でも滞納すれば利息がかかってきますか？何か月までならかからない、とかそういった法的は決まりがあるのでしたらそれも教えて頂ければ、と思います。宜しくお願い致します。
回答
ベストアンサー
絶対に滞納をするべきではありません。まずそもそも管理費の支払義務は規約等によって発生する義務であり、管理行為と対価関係にありませんから、仮に管理行為が不適切であったとしても、管理費の支払を拒むことはできません。そうすると、管理費の支払を滞納すると遅延損害金を支払わなければならないことになります。遅延損害金の利率は管理組合によって異なりますが、年14～18%という高利率の場合が多いため、滞納者の負担は大きくなります。また、管理組合によっては弁護士費用等の督促に要した費用も滞納者に請求できるという規約の規定がある場合があり、その場合滞納額に比してかなり高額の弁護士費用の負担を請求されることもあり得ます。特に質問にあるような故意の滞納に対しては厳しく臨む管理組合が多いと思いますので、数カ月の滞納であっても遅延損害金も含めて請求をされる可能性が高いと思います。本件のケースで私が組合から回収を依頼された場合、遅延損害金を免除することはまずあり得ません。解決方法としては、質問者様が理事長に就任し、管理組合として問題の解決に乗り出すべきです。もしくは、区分所有者及び議決権の5分の1を集め、臨時総会の招集を請求し、その臨時総会で話し合って解決するべきです。マンションの管理は多数決が原則ですので、より良いマンションの環境を形成したいという方々が多数派になれば、必然的にマンションの管理は改善されます。地道な活動が必要だとは思いますが是非頑張ってください。
管理組合
管理組合運営の適正化について
管理会社の清掃業務が不良な為床が汚れています。管理会社、管理組合に是正を申入れているのですが、経年劣化を理由に問題先送りの状況です。従来より管理組合運営の適正化（組合員のための課題推進）を訴えているのですが、活動が低調な現状です。組合員として意見申入れの為出席を希望していますが一度は出席出来ましたが2度目は拒絶の状況です。それではと傍聴を申入れていますがそれも拒否の回答です。傍聴は組合員の権利だと思いますので断固実行の予定です。管理組合の性善説が成立しない事は悲しい事ですが。
回答
ベストアンサー
１ 理事会の傍聴についてまず、理事以外の一組合員には理事会を傍聴する権利は原則としてありません。ただし、理事会が認めた場合や、規約に傍聴を認める旨の記載があれば傍聴は可能です。２ 個人による申入れ共用部分の清掃は共用部分の管理に関する事項ですので、その方針の決定等には総会の決議を要します。ただし、総会や規約で理事会に一任されている場合は理事会で決定できます。いずれにしても、一組合員が単独で方針決定できるものではありません。管理組合全体の問題ですので、総会で話し合って決めるのが原則になります。３ 対応策（１）理事長への就任質問者様自身が理事長に就任し、管理組合の運営を適切に行うというのが正しい方法だと思います。現在の理事長と意見が合わないのであれば、自らが理事長に就任するべきです。誰を理事長にするかは組合員が決定することですので、組合員が現在の理事長を選ぶのであれば、それが管理組合の意思ということになります。管理組合においては多数決が原則です。（２）臨時総会の招集総会の時期や規約の定め等の問題によりすぐには理事長に就任できない可能性もあります。そのような場合は区分所有者及び議決権の5分の1を集め、臨時総会の招集を請求するという方法があります。当該臨時総会では管理会社の変更も含め、管理の方法等について議論及び決議を行うことになります。そこで出た結論が管理組合の意思ということになります。区分所有法等の法令及び規約に従って、適正な手続を経て、理想的な管理組合の運営を実現できるように頑張ってください。ただし、管理組合においては多数決が原則ですので、たとえ不合理な結果になったとしても、違法でない限り、その結論に従わざる得ないことにはご注意ください。
不動産契約
マンション総会決議を法令規約違反で一組合員が理事長を訴える適格性
マンション大規模修繕を一社見積で総会決議しましたが、従来の複数見積の慣例を合理性なく無視し、価格担保なく発注したところ、事後調査でも3割高いことが判明しました。法令規約違反の決議は90条に違反で無効として、一組合員が理事長に善管注意義務違反、債務不履行、損害賠償を提訴することは可能でしょうか?
回答
ベストアンサー
高島先生もご指摘の通り、総会の決議無効を争うのは無理です。これまで複数見積を行っていたという慣例には法的拘束力はありませんので、それに従わなかったからといって違法となるものではありません。しかし、理事はその業務に関して善管注意義務を負いますので、総会にそのような議案を提出したこと、事前の検討が不十分であってことなどについて善管注意義務違反があるということはできるかもしれません。また、総会における説明が不十分であったとして、その点についても善管注意義務違反があるかもしれません。しかしながら、訴訟において理事の善管注意義務違反を問うのは主張立証の点で困難を伴いますので、非常に難しい裁判になると思います。また、そもそも一組合員は理事に対して上記の訴訟を提起することはできませんので、やるとすれば管理組合が理事に対して訴訟を提起するということになると思います。
管理組合
マンションの管理規約違反 是正工事を要求されています。
中古マンションを賃貸用として昨年の5月に購入して、借り手がつかないまま現在に至ります。昨日、管理組合より、ベランダにある給湯設備が規定の場所になく、外壁にあらたな穴を開けて配管を通しているので、是正工事をするように言われました。この工事は、私がしたのではなく、２代前（１０年以上前）の所有者が工事をしたもようで前所有者からは、何も聞いておりません。前所有者はこの件については責任がないと逃げられました。管理組合には、なぜ今になって是正工事なのかと確認しました所、昨年の12月に隣室のベランダに異常が見つかり、管理組合の人が立ち入り発覚したので、現在の所有者の私に対して是正工事をするように言うとのことでした。たしかに管理規約には、外壁の穴を開ける行為は禁止とかいてあります。質問です。是正工事を行うと室内の配管もやりなおしになり、フローリングも張替えになる大工事になります。工事を行った所有者または、前所有者に責任はないのでしょうか？１０年以上も見過ごしていた管理組合には、責任はないのでしょうか？宜しくお願い申し上げます。
回答
ベストアンサー
前々所有者に対しては、工事にかかった費用の請求をすることができると思います。前々所有者はまさに規約違反の不法行為をし、本来であれば管理組合に対して損害賠償をしなければならない立場にあるところ、質問者様がその損害賠償に代えて是正工事を行うのですから、質問者様は前々所有者に対して求償請求をすることができると考えられます。また、前所有者は前々所有者の債務を承継しますので、前所有者に対しても求償できる可能性がありますし、そもそも説明義務違反があるようですので、その義務違反の責任を追及することもできるかと思います。管理組合に責任はないと思います。ベランダは共用部分ではありますが、専有部分に入室しないと確認ができませんので、管理組合にそこまでの確認義務はないと思います。
不動産・建築
修繕積立金の返還請求
理事会が修繕積立金を管理規約違反で不正使用した場合、返還請求は、管理組合に対しての返還請求ではなく、個人に対しての返還請求も可能でしょうか?
回答
ベストアンサー
まず修繕積立金を支払った時点でその修繕積立金は組合財産となります。組合財産は管理組合に団体的に帰属し、組合員個人は持分権を有しません。そうすると、組合員個人は管理組合に対して、その返還を求めることはできないことになります。この点はおそらく管理規約にも同様の記載があると思います（記載がなくとも民法の解釈上当然にそのような帰結となります。）。したがって、その後行われた修繕積立金から支出を行う総会決議が無効であったとしても、それはあくまでも組合財産が外部に流出したというだけですので、組合員が管理組合に対して修繕積立金の返還を請求することはできません。組合員個人が管理組合や理事に返還請求をすることはできず、管理組合が理事に対して返還等の請求ができるにとどまります。会社法の株主代表訴訟のような訴訟が認められれば、個人で管理組合を代表して理事を相手に訴訟を提起できるのかもしれませんが、管理組合のような権利能力なき社団の場合、残念ながらそのような名文上の規定はなく、また解釈上も認められていません（東京地裁平成27年12月17日判決判例時報2293号67頁）。法の不備といって良いかもしれませんが、立法によって解決されるべき事項です。管理組合の自治は多数決が原則ですので、管理組合内の話し合いで結論を出さざるを得ません。なお、5分の1の区分所有者と議決権を集めれば、臨時総会の招集を請求できますので、賛同者を募られると良いかと思います。招集請求書の作成などについてはアドバイスできると思いますので、そのような方向を検討されてはいかがでしょうか。
管理組合
バルコニーの物置を管理組合は撤去出来るか？
マンションのバルコニーの隔壁板に接して設置されているスチール製の物置(高さ1.5m)を区分所有者が撤去してくれない場合、管理組合が撤去可能でしょうか？使用細則ではバルコニーへの物置設置は禁止しています。消防法の第８条にも違反していると思います。
回答
ベストアンサー
管理組合は区分所有法57条に基づき物置の撤去請求を行うことができます。使用細則でバルコニーへの物置の設置が禁止されており、消防上の問題もあるとのことですので、当該物置設置行為は区分所有者の共同の利益に反する行為に当たるものと思われます。そうすると、管理組合は区分所有法57条に基づき訴訟を提起し、その判決に基づき、物置を強制的に撤去することが可能です。なお、区分所有法57条の撤去請求の訴訟を提起するには、総会での決議（普通決議で足ります。）が必要となります。また、管理組合が撤去請求の訴訟を提起しない場合についてですが、各区分所有者は共用部分の共有持分権に基づき、個人で義務違反者に対して撤去請求ができると解されています。しかし、共用部分の管理に関する事項はマンション全体の問題ですし、費用面のこともありますので、区分所有法57条に基づいて管理組合の問題として解決するのが適切だと思います。
管理組合
マンションの光熱水費請求違い（原因あり）
マンション管理組合の役員の者です。先日、マンションの入居者の灯油メーターの部屋表示が違っていることが解りました。一方は多く使用し灯油代を少なく支払い、片や少なく使用し多く支払っていたことが解りました。灯油代は各戸のメーターを検針し使用量から金額を計算し管理組合会計を通じて支払ってもらっています。19年前の分譲マンションで、その間、当人から使用量に疑義が示されたりせず、気がつかなかったようです。メーターには刻印とかできないためシールで表示しているのですが、それが違っており途中で変えたりしていないはずで分譲のときからで間違いないと思います。この場合、メーター表示通り請求を行っていた管理組合に責任はあるのでしょうか？また、メーター検針を行っていた管理会社と請求通り支払いしていた当人たちの責任はどうなのでしょうか？一番、責任があるのは、この状態で分譲した売主の会社と思うのですが、どうでしょうか？責任、補償を問えるのでしょうか？年数が経っているので解決できるか心配です。よろしくお願い致します。
回答
ベストアンサー
今回損害を被っているのは多く払い過ぎていた区分所有者ですので、その区分所有者が誰に対して損害の賠償等を請求できるのかを考える必要があります。以下、各当事者に損害賠償等支払の責任があるかどうかを説明します。・管理組合責任はないと思います。管理組合は預かった灯油代をそのまま灯油会社に支払っているので実質的には利益を得ていないと思いますので、不当利得にはならないと思います。仮に形式的に利益を得ていると考えたとしてても、その利益は灯油会社に支払われ現存していませんので、やはり返還義務はないと思います。また、管理組合はメーター表示通りの請求をしているところ、そのメーター表示自体が正しいかどうかまでを確認する義務は管理組合にはないと思われますし、真実とは異なる請求をしたことにつき、管理組合に過失はないと思いますので、債務不履行や不法行為責任も負わないと思います。・管理会社責任はないと思います。管理組合と同様の理由です。・実際より少なく払っていた区分所有者差額を返還する義務があると思います。実際より少なく払っていた区分所有者は、「法律上の原因なく」、多く払い過ぎた区分所有者の「財産又は労務によって利益を受け」、「そのために」その区分所有者に「損失を及ぼした」といえますので、不当利得に当たると思います。ただし、10年間の消滅時効期間を過ぎたものは時効を援用すれば支払う必要がありません。・分譲会社責任を問える可能性はあると思います。分譲会社にはおそらく過失がありますので、過失によって多く払い過ぎた区分所有者に損害を与えたと言うことができ、不法行為が成立すると思います。ただし、不法行為の時（分譲時）から20年間を経過すると除斥期間経過によって損害賠償請求権は消滅します。（まとめ）基本的には、少なく払っていた区分所有者が多く払い過ぎた区分所有者に対して差額を返還することで解決すべきだと思いますが、時効の問題がありますので、時効によって消滅した分については分譲会社に請求するという手段も検討して良いと思います。個人的な見解ですが、少なく払っていた区分所有者が時効消滅する分も支払って円満に解決するのがベストな解決方法だと思います。
不動産契約
分譲マンションの駐車場を利用できないのか？
分譲マンションの駐車場についてのご相談です。現在、未販売住戸用に、使用者がいない駐車場を販売会社が全て押さえている状態です。販売会社に使用申込みをしようとしたところ、マンション引き渡し時点で空いている駐車場の全ての使用料を販売会社が支払い続けており、販売戦略の都合上からも貸すことはできないと説明されました。当マンションは、重要事項説明書と管理規約の双方に「1戸当たり1台分の駐車場を利用することができる。但し、空きがある場合に限り2台目以降も利用することができる。もし駐車場が埋まっている際に、利用申込みがあった場合は一番古くから2台以上の契約をしている者が1台分を明け渡す」と記載があります。販売会社に対して重要事項説明に記載がある点を伝えて、販売会社が使用料を支払っているうちの、1区画を譲ってもらうように交渉したのですが、販売用に1戸あたり駐車場2台を確保し、2台使用可を広告に謳っているので、貸せないと断られました。このような場合、引き渡し当初から2台分の駐車場を使用している組合員に明け渡しを要求することになってしまいそうですが、見るからに空きが散見される駐車場の状況から、そのような要求を行うと、駐車場を契約している居住者を含め、販売会社、管理組合、管理会社（販売会社のグループ企業）の間で揉め事になりそうです。なお、管理組合が業務委託をしている管理会社に駐車場の件で問い合わせたところ、未販売住戸がある現状では、駐車場の管理は管理組合に移っておらず、全て販売会社が空き状況や使用者の管理を行っているとの説明がされました。管理会社は販売会社から上がってきた契約書に判を押すだけとの事です。一組合員（区分所有者）として、どのような主張をすべきなのかアドバイスいただけますでしょうか？
回答
ベストアンサー
まずは、管理規約を精査する必要があります。管理規約の後に「附則」や「容認事項」といった項目で完売までの間の経過措置等が記載されている場合があります。「使用細則」等に記載があることもあります。これらはいずれも管理規約の一部ですので、規約としての効力を有します。もし、規約に経過措置の規定がない場合、質問者様の引用を前提とすると、原則通り「1戸当たり1台分の駐車場を利用することができる。但し、空きがある場合に限り2台目以降も利用することができる。もし駐車場が埋まっている際に、利用申込みがあった場合は一番古くから2台以上の契約をしている者が1台分を明け渡す」ことになります。未販売住戸の所有者が誰であるかは調査する必要がありますが、おそらく販売会社になっていると思います。そうすると、販売会社もまた一区分所有者ですので、「1戸当たり1台分の駐車場を利用することができる。但し、空きがある場合に限り2台目以降も利用することができる」ことになります。販売会社がすでに駐車場をすべて押さえてしまっていて「駐車場が埋まっている」状況であれば、質問者様が「利用申込み」をすると「一番古くから2台以上の契約をしている者が1台分を明け渡す」ことになるのだと思います。「利用申込み」の方法については管理規約又は「駐車場使用細則」などに規定があると思われます。
不動産・建築
この世にいない登記上の区分所有者を含むマンションの議決権総数を、暫定的に減らせるでしょうか。
総戸数が２９戸という小さいマンションのケースです。この内一戸で、登記上の所有者が亡くなられ、配偶者も後を追うように亡くなられて、平時は空き家状態になってから、既に３年程度経過しています。管理費や修繕積立金は亡くなられた方の口座名から同じように振り込まれていて、管理会社は今のところこの状態を黙認しています。区分所有者が亡くなられた直後頃には、お子さんと思われる方が車で来て、勝手に洗車などしていた事実があり、他の組合員と一悶着あったりしましたが、その後はぱったり姿を見なくなりました。管理会社もその人の住所は知っているようですが、遺族らしき人とコンタクトを取れる状況にはないとのことです。相続処理が確定していない為なのか、誰かが移住してくることはなく、この物件が売りに出されるとか賃貸に供される等の気配もなく、区分所有者名は亡くなられた方のままになっています。このように実質的な所有者が空白である状態をいつまでも看過できず、管理組合の総会で、所有者変更の届け出が為されるまでの間、総会の議決権総数を１減らして２８にすると決議した場合、この決議は法的に有効でしょうか。総会の出席者は委任状も含めて２２前後のことが多く、規約改定など４分の３以上の賛成を必要とする議案がある場合、議決権総数を２９とした場合には２２の賛成が必要ですが、２８に減らした場合には賛成数は２１でよいことになり、議決権総数をどのように考えるかは、時に重要な結果を生むことになります。この世に居ない区分所有者は、一棟全体の課題や、共有部分の管理などに一切関与することはなく、役員に就任することもあり得ません。管理組合として行うことの利害や責任等については、実質的に２８戸で決することが合理的であると思うのですが、如何なる議案にも賛成することがあり得ないと分かっている、この一票を有効として議決権総数に加えていない場合、その間の総会の議決は法的に有効ではないことになるのでしょうか。考え方をご教示頂ければ幸いです。
回答
当該部屋を議決権総数に加えない総会決議は無効です。区分所有者がこの世にいないとのことですが、それは登記簿上の区分所有者が亡くなったというだけで、実際には相続人がいるわけですから、その相続人が区分所有者になります。現在は登記簿上の名義と実際の区分所有者が一致していないという状況にあるだけです。この状況を解決するには、まず亡くなった区分所有者の相続人を確定する必要があります。相続人が確定したら、その相続人に対して今後総会の議案書を送るようにするべきです。その相続人が実際に総会に出席するかどうかは不明ですが、管理組合運営に興味を示さない区分所有者はたくさんいますので、それと変わりはありません。
強制退去
分譲マンションの組合
分譲マンションの組合理事をしております。規約に違反しペットを飼育している事が明白な組合員に措置をとるにはどうすればよいでしょうか。口頭で注意、通達するも組合員は知らぬ存ぜぬです。総会で過半数以上の議決で強制退去を求める事は知っていますが、できるだけ円満解決を求めております。
回答
まずはペットを飼育しているという証拠を残すことが必要です。ペットの姿が確認できるのであれば写真を、鳴き声が聞こえるなら両隣の部屋の方に協力していただき音声の録音をするなどして証拠を残してください。臭いについては証拠に残しにくいのですが、やはり両隣の方に協力してもらい日記や日付入りのメモを残してもらうのが良いと思います。証拠が揃ったら、交渉に入ることになりますが、すでに口頭でのやり取りは行っているとのことですので、書面を送られるのが良いと思います。この場合もどのようなやり取りを行ったかを証拠に残した方が良いと思いますので内容証明郵便で送付されると良いかもしれません。相手方がペットの飼育を否認した場合、すでに保全している証拠を突き付けることになります。それでも相手方がペットの飼育をやめない場合は、総会で議案として取り上げてください。マンション全体で問題となっていることを知れば相手方の態度も変わるかもしれません。そこまでしても相手方の態度が変わらない場合は、区分所有法57条1項に基づき、ペットの飼育停止を請求したり、同法58条1項に基づきマンションの部屋の使用禁止を請求せざるを得ないと思います。
マンション
マンションの上階に居住する子供の走り回る騒音
お世話になります。マンションの上階に住む子供の走り回る騒音に悩まされております。今まで管理会社の人に三回来てもらいましたが空振りに終わり、騒音レベルの測定と録音を考えております。騒音レベルは計測器で測ればよいのですが、その数値が上階の足音である根拠として計測器を動画で撮影し録音もたいのですが、足音は低音でほとんど拾えません。そこで、コンクリートマイクを天井に貼り付け、それで上階の足音を録音し、騒音源の根拠として騒音レベルの撮影をしようと思います。・上記意図でのコンクリートマイクの使用はプライバシーの侵害となりますでしょうか？・また。上記の方法で計測と撮影した物は、証拠となりえますでしょうか。計測器はきちんとした騒音測定用の物です。
回答
・上記意図でのコンクリートマイクの使用はプライバシーの侵害となりますでしょうか？プライバシー侵害にはならないと思います。・また。上記の方法で計測と撮影した物は、証拠となりえますでしょうか。計測器はきちんとした騒音測定用の物です。証拠にはなり得ますが、裁判で重要な事実は天井付近でどの程度の騒音がするかではなく、質問者様が普段生活している場所付近でどの程度の騒音がするかです。したがって、天井付近の音をコンクリートマイクで拾っても、裁判ではそれほど有利にはならないと思います（全く意味がないわけではありません。）。質問者様が普段生活している場所、例えばベッドの上やテーブルの上で測定をするのがベストだと思います。それで測定ができないようでしたら、天井付近の音を拾うのもやむを得ないと思いますが、天井付近でしか聞こえない程度の騒音だという認定をされてしまうと、受忍限度の範囲内であるとして、質問者様の請求が認められない可能性もあります。
管理組合
分譲マンションに付帯するテラスハウスの壁面塗装色について権利
分譲マンションに付帯したテラス棟を購入しています。今度壁面の塗り替え工事に伴い、塗装色を当初の白色から茶色に変更する案が出ています。テラス棟の住民は圧倒的に白色を好んでおりますが、多数決になった場合に意見が通らないとの事です。施工業者は管理組合から委託しますが、そこの見解は色は1色に決めて欲しいとの事で、多分に2色を使い分けると経費のことを言っているものだと思います。テラス棟の住民は白が好きで購入しているのに、茶色にされるのは個人の権利を奪うものではないかと思います。法律的に、白色で塗装すること(例えばテラス棟は多くが白色を希望しているので、別の塗装色を行使)に向けた、法律的なアドバイスをいただきたいです。テラス棟の住民数に比べ、マンション等の住民は5倍ほどの数になります。
回答
まずは管理規約を確認する必要があります。おそらく管理規約内にはテラス棟も全体の管理組合で管理することになっているはずですが（そういった管理規約の規定がなければ全体の管理組合で棟の管理をすることはできません。）、テラス棟のみにかかわる問題についてはテラス棟の棟集会での決議を要する旨の定めがあるかもしれません。そのような定めがあれば、テラス棟の棟集会で茶色への塗装を阻止できるかもしれません。そういった定めがない場合でもテラス棟の棟集会を招集することには意義があります。棟集会で茶色への塗装を反対する決議をとれば、全体の管理組合もそれを無視することはできないでしょうから、再検討を促すことができます。それでも全体集会で白色の案が通ってしまったら、マンションにおいては個人の意見よりも多数決が優先するのが原則ですので、それに従わざるを得ません。
ペットのトラブル
分譲マンションペット不可の物件
分譲マンションでの犬の飼育についてそうだんです。吠え声を出すので管理会社通して注意等をなんどかしましたがやはり日に二時間わ吠えさせてる状況です！理事長も話しましたが理事長も犬を飼ってます！だから飼ってる側がよりな意見を言われてカチンときました。管理規約でわペット不可です。暗黙してるだけでペット可でわありません。この場合理事長ももう一人飼われていて吠え声をだしているお宅も追い出すことわ可能でしょうか？一応管理会社にわ何度も話してますが堂々巡り何で弁護士相談を考えてますが法律的に追い出すことわ可能でしょうか？
回答
規約でペット不可になっているマンションでペットを飼うことは、他の区分所有者の共同の利益に反する行為に当たりますので、区分所有法57条1項に基づき、ペットの飼育をやめるよう請求することが可能です。従わない場合は、同法58条1項に基づきマンションの部屋の使用を禁止することができますので、事実上追い出すことは可能です。しかし、ペットは生き物ですので、いきなり飼育をやめろというのは酷だと思います。これまで黙認してきたという事情もあるので、今いるペットのみ認めるという一代限りの例外を認めるのが良いのではないでしょうか。総会において、議案として取り上げ、解決するべき事案です。マンション全体の問題ですので、個人で対応するのは困難ですし、妥当ではありません。総会において、解決をするようにしてください。なお、管理会社には何ら権限がありませんので、管理会社に苦情を言っても意味がありません。管理組合に対してアプローチするようにしてください。
管理組合
管理組合への要望事項に対する回答義務はないのでしょうか
思考停止の管理組合に対し委任者である組合員の小生が様々な要望事項を提示していますが、管理会社と結託して何ら回答が有りません。管理組合は委任者である組合員に対し回答する義務はないのでしょうか。
回答
管理組合の理事と組合員の関係は委任関係にあると考えられますので、組合員から求めがあったときは「委任事務の処理の状況を報告」しなければなりません（民法６４５条）。したがって、質問者様の要望が委任事務の処理状況の報告を求めるものであれば、それに対して理事は回答義務を負います。ただし、この回答義務は委任事務の処理状況（経過、てん末）を明らかにすれば足りるものであり、それ以上の説明をする義務まではありません。一般的には総会等でなされる程度の報告があれば十分だと思われます。また、管理規約で何らかの回答義務が定められていなければ、法律上は上記の報告義務以上の説明義務は理事に課されていませんので、それ以外の質問者様の要望に無回答であっても違法ではありません。黒岩先生もご指摘の通り、質問者様自身が理事に就任するなどして、管理組合の意思決定に関与し、管理組合の運営を適正な方向に導くのが一番の近道だと思います。管区組合の意思決定は総会又は理事会によってなされるべきものであり、それ以外の方法でなされるべきものではありません。理事への就任や臨時総会の招集などは簡単ではないと思いますが、それが王道ですし、問題の根本的な解決につながる唯一の方法だと思います。
共用部分
分譲マンションの共有駐輪場で、Myバイク置き場の確保は許されるのか？
分譲マンションに暮らしています。ファミリーマンションですので、自転車置き場には、自転車がぎっしり停められています。昨日からマンション居住者のお一人が大型バイクを購入されました。どうも高額なバイクのようです。マンションのバイク置き場は、駐車場との兼ね合いで使いにくいとのことで、自転車置き場に自分のバイク置き場を確保され（パイロン3コで他の自転車が停められないようスペースを確保）ました。おかげで、今まで以上に自転車置き場がぎっしりで、使いにくく困っています。マンションの共有部分で、これは非常識と思うのですが、違うでしょうか？やめていただく方法はないでしょうか？
回答
自転車置き場に関しては、規約にその用法の定めがあるか、または規約に付随する自転車置場（駐輪場）使用細則に用法の定めがあるのはないかと思います。一般的には、自転車置場を使用する際にはあらかじめ届出をしなければならないなどの定めがあり、自転車以外の駐輪を禁止する内容になっていると思います。自転車以外の駐輪を禁止する定めがある場合、バイクの駐輪はそれに違反することになります。また、自転車置場使用細則のようなものが存在しない場合ですが、その場合でも一人が駐輪スペースを独占的に使用することは区分所有法6条1項の「共同の利益に反する行為」にあたり許されないと思います。最終手段としては、区分所有法57条1項に基づき駐輪行為の停止及びバイクの撤去を求めることができると思いますが、まだ駐輪を始めてから時間がたっておりませんので、理事会などで問題にしてもらい、管理組合からバイクの所有者に対して注意をしてもらうというのが現実的だと思います。ただし、話し合いの際にこちらも理論武装しておく必要がありますので、あらかじめ規約や自転車置場使用細則などを読み込み、バイクの駐輪が禁止されていることを説明できるようにしておくべきだと思います。
管理組合
マンション管理費 水道料金 親メーター方式について、
マンションの水道料金はいわゆる「親メーター方式」なのですが、水道を全く使用していない月でも管理組合から基本料として月額1,500円ほど請求されます。このような管理規約ははたして有効なのでしょうか？もちろん別途管理費も支払ています。管理組合が水道代で商売をしているようなものです。
回答
当該規約は当然には有効とはなりません。マンションによってケースバイケースです。しかし、一般的には有効だと判断されるケースの方が多いと思います。例えば、自治体によっては原則としてマンション全体で一括して水道契約を締結しなければならないことを条例で定めているところもあり、管理組合として親メーター方式を選ばざるを得ないことがあります。また、自治体によっては親メーター方式の方が全体の使用料としては安くなる特例を設けている場合にマンション全体としては親メーター方式の方が得をすることもあり、管理組合が親メーター方式を選択することに合理性があることもあります。以上のとおり、自治体の条例等によって判断が変わってきますし、各マンション独自の問題もありますので、この場では判断ができません。しかし、一般的には、たしかに親メーター方式には不公平な面はあっても、その額は月額にすると大きくはないため、規約の定めを有効と判断するケースが多いと思われます。
不動産・建築
法令規約違反でも総会決議をとればなんでもできる
マンション総会で理事会の提案が善管注意義務などの強行法規や管理規約に違反していても多数決で総会決議を得てしまえば法令規約にも勝てると考えてよろしいでしょうか?
回答
理事会による総会議案の提案が善管注意義務等に違反するものであったとしても、その議案を承認した総会の決議が当然に違法となるものではありません。理事会による提案が違法であり、それが総会の招集手続の違反となる場合、総会決議が無効となることはあり得ると思います。ただし、その違法性が総会決議に影響を与えるような重大なものでなければ無効とはなりません。一般的には、理事会がその善管注意義務に違反して、総会へ議案を提出したとしても、招集手続の違反とはいえないと思いますし、仮に招集手続違反だといえたとしても、総会でその議案を審理して否決すれば良いだけですので、その違法性は重大ではないため総会決議自体が違法無効だと判断される可能性は低いと思います。総会決議の内容がそもそも法令や規約に違反するものである場合、当該総会決議は当然に無効となるものと考えられます。しかし、総会決議の内容が不合理なものや不当なものであったとしてもそれだけでは無効にはなりません。総会の決議は万能ではなく、その内容が違法であったり、手続に重大な瑕疵がある場合には無効となることもあります。しかし、手続の瑕疵が軽微にとどまり、内容が違法とはいえない場合には、たとえ決議の内容が不合理なものであっても、無効にはなりません。
管理組合
地震によりマンションのEXP．Ｊが住人の室外機を破損させたが、費用負担は管理組合か個人か？
昨年の熊本地震でマンションのエキスパンション・ジョイントが落下し、そばにあったエアコンの室外機に当たり、破損させてしまいました。なお、室外機は個人の所有物です。この場合の費用負担は法的には管理組合が持つのか、個人が持つのか？お教えください
回答
経年劣化等によって地震前からエキスパンションジョイントの設置又は保存が通常備えるべき安全性を欠いていたとすれば管理組合の責任になりますが、そうでなければエアコンの室外機の所有者の自己負担となります。通常備えるべき安全性を欠いていたかどうかは耐震基準等から判断することになると思われますが、建築設計の知識等を必要とする難しい判断になると思います。また、仮にエクスパンションジョイントが通常備えるべき安全性を欠いていたとしても、想定外の地震という自然力との競合によって損害が発生している場合、損害の公平な分担という見地から自然力が損害に寄与した割合を斟酌すべきという考えもあります（自然力が寄与した割合分は室外機所有者の自己負担になるという意味です。）。費用負担がどちらになるのかという判断は非常に難しく建築の専門家に調査をしてもらわなければ判断ができないと思います。そして、その費用はエアコンの室外機の修理費用よりも確実に高くなると思います。そうすると、法的な責任の所在を明らかにするというのは経済的合理性を欠きますので、話し合いで解決するのが適切だと思います。私見ですが、マンションの構造物の一部の落下が原因で損害が発生している以上、偶然に被害を負った一部の個人にその損害を負担させるのは公平ではないと思いますので、マンション全体、すなわち管理組合で負担をされるのが妥当であると思います。今後の良好なコミュニティの維持のためにも管理組合で費用を支出されることをおすすめします。
不動産・建築
修繕積立金の返還請求
理事会が修繕積立金を管理規約違反で不正使用した場合、返還請求は、管理組合に対しての返還請求ではなく、個人に対しての返還請求も可能でしょうか?
回答
返還請求訴訟を個人で提起することはできないと思います。組合財産は組合員に団体的に帰属するものであると考えられますので、その返還請求も組合を主体として行わなければならないはずです。管理組合全体の問題であり、個人で訴訟を提起することはできませんので、総会などで話し合い、返還請求をするかどうかを決定してください。総会で返還請求の訴訟を提起することになった場合、質問者様を訴訟追行者とする旨の決議を取れば、質問者様が原告となって区分所有者全員のために訴訟を追行することは可能です。もし仮に総会で返還請求をしないという結論に至った場合、それが団体の意思ですので、返還請求をすることはできないということになります。
重要事項説明書
管理費滞納についての重要事項説明
今年1月末に中古ワンルームマンションを購入しました。引渡しが完了し2月中旬に管理会社と連絡を取ったところ、前所有者が2013年4月から管理費を滞納しているので、支払ってほしいと言われました。管理費滞納があることについては売主から一切説明がありませんでした。重要事項説明書でも、以下のような曖昧な文言になっています。売主は不動産会社ですが、転売で中間登記を省いたので、滞納していたのは一つ前の所有者になります。なお、本物件は元々自主管理でしたが、理事長が亡くなって管理組合が機能していなかったので、昨年末から管理会社に委託して引継ぎをしていたようです。「本物件にかかる管理費及び修繕積立金等の延滞分（遅延損害金を含む）並びに本物件建物全体の管理費及び修繕積立金等の滞納総額については不明です。そのため、本物件建物の管理費及び修繕積立金等の滞納分については本物件引渡し時に清算しないことを売主買主は確認しました。なお、本物件引渡後に本物件建物の管理費及び修繕積立金等の滞納分が判明した場合には、買主の責任と負担で処理するものとし、売主に対し、意義苦情等を申し立てないものとします。」本来なら、買主が支払うべきかもしれませんが、売主の説明に納得できないことがあります。１．売主は前所有者から管理費を払っていないことを知らされていました。滞納理由は管理組合が機能していない上、督促もなかったそうです。2月中旬頃、管理費滞納について最初に売主に連絡を取ったとき、前所有者が払っていると思っていた、と言われました。２．新しく引き継いだ管理会社は本物件が売りに出されているのを見て、昨年末に売主の不動産会社へ連絡を取ったそうです。そのときに、管理費滞納の事実と期間、金額を確認することができたのに、売主側からは、管理費滞納について一切質問がなかったそうです。３．売買契約の際、1月日割り分と2月分の管理費を清算していて、そのお金は売主が着服しています。管理会社へは支払っていません。私自身、管理費は売主が払っていると勘違いしていました。以上のことから、管理費の滞納分については売主側に請求できないでしょうか。また、このような一連の対応は業法に抵触しないのでしょうか。ご回答よろしくお願いします。
回答
まず前提として、質問者様が滞納管理費の存在を知っていたかどうか、質問者様と売主との間で管理費の支払義務について合意があったかどうか、管理組合が前所有者に管理費の督促をしていたかどうかにかかわらず、質問者様は管理組合に対しては滞納管理費の支払義務を負います。したがって、管理組合から質問者様に管理費の支払請求があった場合には、質問者様はそれに応じなければなりません。しかし、質問者様は支払った滞納管理費等の相当額を、前所有者又は売主に求償できる可能性があります。滞納管理費の支払義務は、前所有者→売主→質問者様と承継されていますが、前所有者も売主もその支払義務を免れるわけではないからです。ただし、売主との間で管理費等の支払について質問者様が負担する旨の合意が成立していれば、売主に対しては求償請求できない可能性があります。（なお、「1月日割り分と2月分の管理費」について売主が着服しているのだとすれば、それは合意の範囲外ですので、返還を請求できるとは思います。）売主が滞納管理費の存在を知っていて、合意時にあえて隠していたのだとすれば、合意の取消しや無効を主張できる可能性がないわけではありませんが、現実的にはその証明が難しいと思います。そうすると、質問者様としては、前所有者に対して、滞納管理費相当額の求償請求をするというのが現実的な方法ではないかと思います。前所有者はその言い分が正しければ、お金がなくて管理費を支払わなかったわけではなさそうなので、資力がないというわけではなく、滞納管理費相当額の求償請求をすれば、回収できる可能性はあると思います。
管理組合
マンションの光熱水費請求違い（原因あり）
マンション管理組合の役員の者です。先日、マンションの入居者の灯油メーターの部屋表示が違っていることが解りました。一方は多く使用し灯油代を少なく支払い、片や少なく使用し多く支払っていたことが解りました。灯油代は各戸のメーターを検針し使用量から金額を計算し管理組合会計を通じて支払ってもらっています。19年前の分譲マンションで、その間、当人から使用量に疑義が示されたりせず、気がつかなかったようです。メーターには刻印とかできないためシールで表示しているのですが、それが違っており途中で変えたりしていないはずで分譲のときからで間違いないと思います。この場合、メーター表示通り請求を行っていた管理組合に責任はあるのでしょうか？また、メーター検針を行っていた管理会社と請求通り支払いしていた当人たちの責任はどうなのでしょうか？一番、責任があるのは、この状態で分譲した売主の会社と思うのですが、どうでしょうか？責任、補償を問えるのでしょうか？年数が経っているので解決できるか心配です。よろしくお願い致します。
回答
先に分譲会社に請求するのはおすすめしません。なぜなら、少なく払っていた区分所有者に対する不当利得返還請求権は毎月どんどんと時効にかかっていきますので、その分を請求できなくなる可能性があるからです。しかも、それを管理組合が主導して行ってしまうと、多く払い過ぎた区分所有者からその時効消滅の責任を問われかねません。分譲会社に対して請求をするにしても、少なく払っていた区分所有者に対する請求を並行させる必要があると思います。多く払い過ぎた区分所有者、少なく払っていた区分所有者、分譲会社の三者間で協議をするのが良いのではないでしょうか。管理組合は、多く払い過ぎた区分所有者と少なく払っていた区分所有者のどちらに肩入れするわけにもいきませんから、話し合いの場を設定する程度の関与にとどめ、当事者間で話し合ってもらうのが一番だと思います。
企業法務
マンション管理組合規定による閲覧請求には工事相見積書等のチェックが可能か？
マンション管理組合規定に基づき閲覧請求したいと思います閲覧目的は火災報知器等の更新工事費用が約1億円以上と高額で業者の相見積が適正に実施されたかをチェックするものですこの閲覧請求は会計監査に該当し理事会議議事録、稟議書、相見積書等の関係書類閲覧が可能でしょうかそれとも業務監査に該当し閲覧請求は拒絶されるのでしょうか
回答
ご質問にある「マンション管理組合規定」はおそらくマンションの管理規約のことだと思いますが、管理規約の内容はマンションによって異なりますので具体的な規約の条文を示していただかないと回答をすることができません。会計監査か業務監査かというのは会社法上の概念ですが、マンションの管理組合には会社法の適用はありませんので無関係です。「理事会議議事録、稟議書、相見積書等の関係書類閲覧が可能」かどうかは規約の文言によります。
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